>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：新房與二手房成交環(huán)比增加，綠城新增上海、寧波兩塊宅地-260319
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板塊行情：第11周（3月9日-3月13日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.5%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第14。
政策要聞：地方層面：1）福州：3月9日，福州住房公積金管理委員會發(fā)布文件，調(diào)整部分住房公積金政策。一，鼓勵“賣舊換新”。二，優(yōu)化多子女家庭住房套數(shù)認(rèn)定。三，支持提取公積金支付自住住房裝修。四，優(yōu)化購買車庫（位）提取。五，優(yōu)化代際互助購房提取。六，放寬建造、翻建、大修自住住房提取條件。2）成都：3月10日，成都擬適度提高住房公積金最高貸款額度，使用住房公積金貸款購買該市住房的，單繳存人最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，雙繳存人最高貸款額度由100萬元提高至120萬元。同時，成都擬階段性取消住房公積金貸款次數(shù)限制，自政策施行之日至2026年12月31日，繳存人新購住房申請住房公積金貸款時，不受貸款次數(shù)限制。
公司動態(tài)：1）保利發(fā)展：3月10日，保利發(fā)展旗下杭州保旭置業(yè)有限公司以15.86億元競得杭州蕭山區(qū)世紀(jì)城核心單元XS010401-09涉宅地塊，成交樓面價38084元/㎡，溢價率16.1%。該地塊出讓面積約34.7畝，最大容積率1.8。2）綠城中國：3月13日，綠城以4.67億元競得寧波鄞州區(qū)仇畢站西側(cè)一宗宅地，溢價5.89%。資料顯示，該地塊編號為鄞州區(qū)JD13-03-06，規(guī)劃為住宅用地，出讓面積1.6萬㎡，容積率2.4，建筑面積3.84萬㎡，起價4.41億元，起拍樓面價1.15萬元/平方米。3）綠城中國：3月13日，綠城以總價26.75億元成功競得上海青浦區(qū)QPPO-0101單元18-05地塊，折合樓面價3.19萬元/平方米。該地塊起拍價25.10億元，樓面起拍價3.00萬元/平方米。該地塊為R2二類居住用地，出讓面積3.80萬平方米，容積率2.2，規(guī)劃總建筑面積8.37萬平方米。4）華潤置地：3月13日，華潤置發(fā)布截至2026年2月28日一個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。根據(jù)公告內(nèi)容，2026年2月，華潤置地及其附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額約100.5億元，總合同銷售建筑面積約28.7萬平方米。2026年前2月累計合同銷售金額約217.0億元，總合同銷售建筑面積約65.5萬平方米。經(jīng)常性收入方面，2026年2月，華潤置地經(jīng)常性收入約45.4億元，按年增長7.1%，其中經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約31.9億元，按年增長17.1%。2026年前2月累計經(jīng)常性收入約90.5億元，按年增長7.9%，其中經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入約63.0億元，按年增長15.4%。
銷售端：第11周新房成交環(huán)比增加42%，二手房成交環(huán)比增加25%。1）本周20城商品房成交面積172萬方，商品房日平均成交面積24.5萬方，環(huán)比增加42%，同比減少13%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積1429萬方，累計同比減少23%。3）第11周11城二手房成交面積212萬方，日平均成交面積30.3萬方，環(huán)比增加25%，同比減少18%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積1710萬方，同比增加17%。
投資策略：三個方向，尋找地產(chǎn)alpha。當(dāng)前房地產(chǎn)市場三個問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經(jīng)濟(jì)的拖累，對地產(chǎn)有負(fù)面影響，我們預(yù)計2026年房地產(chǎn)銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對于開發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
風(fēng)險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財政發(fā)力不足。
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