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板塊行情：第12周（3月16日-3月20日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.2%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第15。
　　政策要聞：地方層面：1）江蘇：3月16日，江蘇省政府召開常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，安排下一步重點(diǎn)工作。會(huì)議指出，要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，多渠道盤活存量商品房，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加大人才房票政策力度，深化住房公積金改革，激活改善性住房需求，加快建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、紓困解難。2）紹興：3月19日，紹興舉行2026年紹興城市發(fā)展懇談會(huì)，發(fā)布并解讀了該市最新的房地產(chǎn)支持政策。新政共10條內(nèi)容，其中首條是加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)工人住房保障。根據(jù)政策，紹興將支持一線環(huán)衛(wèi)工人購房，通過“補(bǔ)、減、擴(kuò)、促”四維發(fā)力，買房最高可以享受20萬元補(bǔ)貼。3）南京：3月20日，南京市發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施》，從差異化住房供給、鼓勵(lì)住房消費(fèi)、推進(jìn)房票政策、減輕購房成本、優(yōu)化營商環(huán)境及營造良好輿論環(huán)境六個(gè)方面提出具體舉措。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）中國金茂：3月17日，長沙S10地塊第三次公開出讓，由金茂旗下長沙如茂企業(yè)管理有限公司以底價(jià)20.27億元競得，樓面價(jià)約11010元/㎡。根據(jù)公開資料整理，該地塊編號(hào)為[2026]長沙市008號(hào)，位于開福區(qū)黃興北路片區(qū)，出讓面積61365.55 ㎡，規(guī)劃為商業(yè)與二類居住用地（R2B商住比1:9），容積率不高于3.0。2）華潤置地：3月18日，華潤置地以30億元總價(jià)摘得沈陽渾南區(qū)奧體板塊富民南街11號(hào)-1、-2、-3、-4四宗地塊，刷新了沈陽近十年單次拿地體量紀(jì)錄，同時(shí)也打破了2025年以來當(dāng)?shù)貑未文玫亟痤~最高紀(jì)錄。公開消息顯示，4宗地塊出讓面積34.75萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約52萬平方米。按出讓結(jié)果看，樓面價(jià)分別為7200元/平方米、2450元/平方米、5805元/平方米和4610元/平方米。其中，11號(hào)-1、11號(hào)-3、11號(hào)-4為住宅用地，容積率分別約為1.1、1.5和2.4；11號(hào)-2則是此次唯一的純商業(yè)用地，面積約1.4萬平方米，容積率不大于1.0，建筑高度不大于54米。3）萬科等：3月20日，青島東李板塊“商改住”地塊——李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西LC0301-03地塊成功出讓，由青島昌明置業(yè)有限公司（萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家房企聯(lián)合）以樓面地價(jià)9010元/㎡、總價(jià)9.98億元摘得，占地面積約4.4萬㎡，規(guī)劃建面約11萬㎡，容積率2.5。
　　銷售端：第12周新房成交環(huán)比增加33%，二手房成交環(huán)比增加14%。1）本周20城商品房成交面積229萬方，商品房日平均成交面積32.7萬方，環(huán)比增加33%，同比減少13%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積1658萬方，累計(jì)同比減少21%。3）第12周11城二手房成交面積242萬方，日平均成交面積34.5萬方，環(huán)比增加14%，同比減少5%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積1952萬方，同比減少10%。
　　投資策略：1）對于開發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時(shí)對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國金茂、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個(gè)方向是頭部購物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費(fèi)下行也有望保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運(yùn)營能力處于第一梯隊(duì)的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者，希慎興業(yè)。3）另一個(gè)重要方向?yàn)橹薪辇堫^，通過對經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。