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收入增長(zhǎng)、毛利率下滑，高質(zhì)拓展助力業(yè)績(jī)回穩(wěn)，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　中海物業(yè)發(fā)布2025年業(yè)績(jī)公告，公司營(yíng)收增長(zhǎng)利潤(rùn)下降，在管規(guī)模穩(wěn)健提升。受市拓競(jìng)爭(zhēng)加劇、物管降價(jià)退盤影響，我們下調(diào)2026-2027并新增2028年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2026-2028年歸母凈利潤(rùn)為14.7、15.9、17.2億元（原值17.6、19.6億元），對(duì)應(yīng)EPS為0.45、0.49、0.52元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為8.1、7.5、6.9倍，公司在管項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)提升，伴隨虧損項(xiàng)目退出、高端住宅陸續(xù)交付等項(xiàng)目結(jié)構(gòu)調(diào)整，盈利能力有望持續(xù)改善，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　營(yíng)收增長(zhǎng)利潤(rùn)下降，毛利率有所下降
　　公司2025年總收入149.6億元，同比+6.0%；歸母凈利潤(rùn)13.7億元，同比-9.7%；實(shí)現(xiàn)毛利率15.0%，同比-1.6pct，凈利率9.2%，同比-1.6pct；實(shí)現(xiàn)銷管費(fèi)率2.8%，同比-0.3pct；全年派息19港仙，派息率43.2%。公司業(yè)績(jī)下滑主要由于物管行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇，基礎(chǔ)物管毛利率有所下降，以及應(yīng)收賬款減值比例由8.6%增加至11.1%，導(dǎo)致金融資產(chǎn)減值1.28億元。
　　物管毛利率下降，新簽非住業(yè)態(tài)占比提升
　　公司2025年物業(yè)管理收入117.3億元，同比+9.1%；毛利率14.3%，同比-1.6pct，主要系傳統(tǒng)物管市場(chǎng)降價(jià)退盤，及在地產(chǎn)下行影響下增量擴(kuò)張和合約轉(zhuǎn)化速度放緩。截至2025年末，公司在管面積4.78億平，同比+8.0%；其中第三方占比42.7%，同比+1.9pct；住宅業(yè)態(tài)占比68.6%，城市運(yùn)營(yíng)占比20.7%，商寫園區(qū)占比10.7%。公司2025年新簽合約額21.3億元，同比+32.8%，其中非住占比91%，同比+15pct，醫(yī)院及學(xué)校新簽合約額同比+23.4%。
　　住戶增值盈利量效齊增，非住增值盈利能力承壓
　　公司2025年優(yōu)化調(diào)整住戶增值業(yè)務(wù)，有效提升了居家生活服務(wù)、零售消費(fèi)、美居服務(wù)等業(yè)務(wù)毛利率，實(shí)現(xiàn)收入12.2億元，同比-12.0%；毛利率34.0%，同比+8.5pct。公司2025年非住增值收入保持增長(zhǎng)，收入19.4億元，同比+6.1%；毛利率7.2%，同比-5.9%，主要由于智慧化工程研發(fā)成本攤銷費(fèi)用上升，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整導(dǎo)致其他工程及交付前服務(wù)毛利率下滑。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：三方拓展放緩、關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期、房地產(chǎn)銷售下行。