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投資要點(diǎn)：
　　25年核心歸母凈利潤(rùn)同比-17%、符合預(yù)期，分紅率升至39%。2025年，公司營(yíng)收1680.9億元，同比-9.2%；歸母凈利潤(rùn)126.9億元，同比-18.8%；核心歸母凈利潤(rùn)130.1億元，同比-17.2%；基本每股收益1.16元，同比-18.9%；毛利率和歸母凈利率分別為15.5%和7.6%，同比分別-2.2pct和-0.9pct；銷售及管理費(fèi)用率4.0%，同比+0.4pct。公司業(yè)績(jī)下降，主要源于：1）結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，以及結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；2）投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益2.7億元，同比-34.9%。至25年末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額2,060億元，同比-18.4%，公司擬每股派發(fā)末期股息25港仙，年內(nèi)合計(jì)派息50港仙，占比核心凈利潤(rùn)38.6%，同比提升0.4pct。
　　25年銷售2,512億、同比-19%，權(quán)益銷售穩(wěn)居行業(yè)第一。2025年，公司銷售金額2,512億元，同比-19%；銷售面積1,056萬(wàn)平，同比-8%；銷售均價(jià)2.4萬(wàn)元/平米，同比-12%；公司2025年權(quán)益銷售金額穩(wěn)居行業(yè)第一。公司聚焦重點(diǎn)城市，25年一線城市銷售額占比57%、強(qiáng)二線城市占比24%，一線及強(qiáng)二線城市合計(jì)占比達(dá)81%，其中，公司在15個(gè)城市市占率穩(wěn)居當(dāng)?shù)氐谝弧?4個(gè)城市位居當(dāng)?shù)厍叭?，五個(gè)一線城市銷售金額均超百億。
　　25年拿地強(qiáng)度47%，聚焦一二線核心城市。2025年，公司新增35幅地塊，拿地金額1186.9億元、同比+47%，拿地金額/銷售金額比47%，投資規(guī)模行業(yè)第一。其中，一線、強(qiáng)二線、其他城市權(quán)益拿地金額分別占比74%、16%、10%，一線及強(qiáng)二線拿地金額占比90%，拿地聚焦核心高能級(jí)城市。至25年末，公司總土地儲(chǔ)備3,727萬(wàn)平；其中，不含中海宏洋的總土地儲(chǔ)備2,528萬(wàn)平，權(quán)益面積2,286萬(wàn)平；公司土儲(chǔ)充裕，并且結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)。經(jīng)營(yíng)策略方面，公司計(jì)劃2026年保持投資的積極態(tài)勢(shì)。
　　三條紅線指標(biāo)維持綠檔，融資成本新低，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入覆蓋利息支出。資金端，2025年，公司有息負(fù)債2474億元，同比+2%，平均融資成本2.8%，保持行業(yè)最低區(qū)間。至25年末，公司剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為47%、34%，現(xiàn)金短債比2.1倍，三道紅線指標(biāo)維持“綠檔”。公司總利息支出同比下降20.4億元至71.5億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入完全覆蓋利息支出。25年，公司商業(yè)收入72億元，同比+1%；其中一線及新一線項(xiàng)目收入占比78%；商業(yè)收入中，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、公寓、酒店分別占比48%、33%、5%、14%。
　　投資分析意見(jiàn)：業(yè)績(jī)下滑符合預(yù)期，投資加碼、融資改善，維持“買入”評(píng)級(jí)。中海外經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，土儲(chǔ)豐富，結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，聚焦三大都市圈及一二線城市，作為“綠檔”房企，公司財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)異，融資成本處于行業(yè)一流水平?？紤]到行業(yè)景氣度還在下行，銷售規(guī)模下滑導(dǎo)致結(jié)算收入受到影響，下調(diào)26-27年?duì)I收增速至+0.2%、-1.5%（原值+4%、+4%）；同時(shí)利潤(rùn)率仍然承壓，因此下調(diào)2026-27年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)分別為114、110億元（原值155、168億元），新增28年預(yù)測(cè)113億元，目前26年P(guān)E為10倍；當(dāng)前公司PB（MRQ）僅0.3倍，可比公司華潤(rùn)置地0.6倍，估值仍然低位，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，市場(chǎng)銷售去化率不及預(yù)期。