>> 中銀證券-金地集團(600383)營收下降業(yè)績虧損；25年重回核心城市土地市場-260408
| 上傳日期： |
2026/4/8 |
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pdf 共9頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
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摘要：金地集團公布2025年年報。公司2025年實現(xiàn)營業(yè)總收入358.6億元，同比下降52.4%；歸母凈利潤-132.8億元，虧損擴大（2024年虧損61.2億元）。公司2025年無分紅計劃。
公司結(jié)算規(guī)模收縮導致營收下滑；業(yè)績出現(xiàn)虧損，主要是因為開發(fā)和物管業(yè)務毛利率下降+財務費用增長+減值增加。2025年公司營業(yè)總收入358.6億元，同比下降52.4%，受制于前期銷售下滑，公司結(jié)算規(guī)模同比減少，房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)收入238.9億元，同比下降60.2%；歸母凈利潤為-132.8億元，虧損擴大（2024年虧損61.2億元），多方面的因素疊加所致：1）結(jié)算的房地產(chǎn)項目毛利水平大幅下降，公司房地產(chǎn)開發(fā)毛利率7.9%，同比下降6.2個百分點；以及物業(yè)管理業(yè)務毛利率8.2%，同比下降1.9個百分點。2）三費率同比提升6.4個百分點至15.9%，其中財務費用22.7億元，同比增長10.3%，主要是因為利息收入減少；3）基于謹慎性原則對部分資產(chǎn)計提減值，公司資產(chǎn)與信用減值損失合計91億元，同比增加28億元，資產(chǎn)減值損失占存貨的比重為5.2%，同比提升0.5個百分點；4）投資收益-26.4億元，雖然虧損同比減少1.0億元，但虧損仍然較大。受市場持續(xù)下行影響，公司短期業(yè)績保障程度持續(xù)承壓，2025年末公司預收賬款151億元，同比下降55.7%，預收賬款/營業(yè)收入為0.42X，同比下降0.03X。
公司盈利能力顯著承壓。2025年公司整體毛利率、凈利率、歸母凈利潤率分別為13.1%、-43.4%、-37.1%，同比分別下降1.9、33.0、29.0個百分點。受虧損影響，公司ROE同比下降了180.9個百分點至-29.1%。毛利率下滑主要是因為房地產(chǎn)業(yè)務毛利率同比下降6.2個百分點至7.9%，物業(yè)管理業(yè)務毛利率8.2%，同比下降1.9個百分點；不過，物業(yè)出租及其他業(yè)務毛利率為58.1%，同比提升3.8個百分點。三項費用率同比提升了6.4個百分點至15.9%。公司少數(shù)股東虧損22.4億元，虧損同比增加5.4億元，少數(shù)股東損益占凈利潤的比重為14.4%，同比下降7.4個百分點。
公司有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，幾乎全部的有息負債均為銀行借款，融資成本持續(xù)下降。截至2025年末，公司有息負債672億元，同比下降9.0%。有息負債中銀行借款占比98.6%，融資成本降至3.92%，較2024年下降13BP。公司短期負債占全部有息負債比重為46%，同比提升2個百分點。年末公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為61.8%，同比提升1.6個百分點，凈負債率為65.4%，同比提升16.0個百分點，現(xiàn)金短債比0.4X，同比下降0.3X，為“黃檔房企”。
公司在手現(xiàn)金明顯減少，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少。截至2025年末，公司貨幣資金127億元，同比下降44.2%。2025年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入0.2億元，同比下降99.9%，主要是因為銷售回款減少，銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比下降52.6%至199億元；同時，籌資性現(xiàn)金凈流出95億元（2024年凈流出236億元），主要是因為償還借款減少。
2025年公司銷售規(guī)模收縮，銷售排名持續(xù)下滑。2025年公司實現(xiàn)合同銷售金額300億元，銷售面積227萬平，同比分別下降56.2%和51.9%；銷售均價約13236元/平，同比下降8.9%。
全口徑銷售金額排名第23，較2024年下降了9個名次。2026年1-3月實現(xiàn)簽約銷售金額33億元，銷售面積22萬平，同比分別下降59.5%和57.1%，銷售降幅進一步擴大，銷售排名第34位，銷售均價14932元/平，同比下降5.6%。
不過，公司在2025年重回核心城市土地市場，在杭州、上海、武漢均有新增。2025年公司在杭州、上海、武漢3個城市拿地5宗，成交總價14.5億元，同比增長309.1%，拿地建面11.2萬平，同比增長108.2%，樓面均價12882元/平，同比增長96.5%，拿地強度（拿地金額/銷售金額）5%，同比提升4個百分點，雖然公司拿地量與拿地強度均提升，但拿地權(quán)益比例仍然較低，平均僅為20%，同比下降11個百分點，權(quán)益拿地金額僅2.8億元。2026年1-2月公司在大連拿地1宗，拿地金額7.4億元，拿地建面9.9萬平，樓面均價7454元/平，拿地強度提升至40%。截至2025年年末，公司總土地儲備約2472萬平，同比下降15.2%，權(quán)益土地儲備約1059萬平，土地儲備權(quán)益比例為43%，同比基本持平，一、二線城市占比約79%。
投資建議與盈利預測：
公司目前仍處于解決過去負債、修復經(jīng)營的過程中。2025年在杭州、上海等核心城市拿地在某種程度上說明了公司仍有積極面對行業(yè)變化的決心，短期公司整體處于筑底階段，若經(jīng)營情況改善，后續(xù)有望輕裝上陣?？紤]到2024、2025年公司連續(xù)出現(xiàn)虧損及行業(yè)持續(xù)面臨下行壓力，我們下調(diào)2026-2027年盈利預測。我們預計公司2026-2028年營業(yè)收入分別為255 / 176 / 148億元，同比增速分別為-29% / -31% / -16%；歸母凈利潤分別為-117 / -112 / -104億元；對應EPS分別為-2.58 / -2.48 / -2.30元。當前股價對應的PB分別為0.35X / 0.52X /0.97X。我們給予公司評級為“增持”評級。
評級面臨的主要風險：
銷售與結(jié)算不及預期；拿地不及預期；毛利率下滑幅度超出預期；增量融
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