>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周期問(wèn)底系列深度(一)：如何理解近期樓市基本面邊際變化的“同”與“不同”-260410
| 上傳日期： |
2026/4/10 |
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| 格式： |
pdf 共18頁(yè) |
來(lái)源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
吳胤翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點(diǎn)
近期樓市基本面邊際變化依舊呈現(xiàn)出了過(guò)往小陽(yáng)春或政策驅(qū)動(dòng)的脈沖型行情中“以價(jià)換量”、“二手房強(qiáng)、新房弱”、“核心城市強(qiáng)”、“剛需房強(qiáng)”的結(jié)構(gòu)性特征，以價(jià)換量意味著成交量改善可能缺乏持續(xù)性，新房偏弱表明房企盈利改善依然任重道遠(yuǎn)，核心城市強(qiáng)反映出低能級(jí)城市景氣度修復(fù)仍長(zhǎng)期面臨較大壓力，剛需為主的成交結(jié)構(gòu)則表明當(dāng)前置換鏈條尚未完全打通。但必須指出的是，核心城市如上海、北京亦呈現(xiàn)出值得重視的與過(guò)往不同的積極變化：一方面，去年下半年開(kāi)始首次出現(xiàn)因業(yè)主惜售撤牌驅(qū)動(dòng)的掛牌量主動(dòng)收縮，新增掛牌亦明顯減少，節(jié)后掛牌量更呈現(xiàn)反季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)，我們判斷，后續(xù)京滬掛牌量重歸大幅增長(zhǎng)的可能性較低，當(dāng)前京滬二手房庫(kù)存和去化周期已處于較健康水平；另一方面，年初京滬兩地在無(wú)政策催化的背景下出現(xiàn)了景氣度的自發(fā)修復(fù)，資產(chǎn)價(jià)格亦出現(xiàn)企穩(wěn)改善，節(jié)后成交量表現(xiàn)亮眼，整體呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的特征而非以價(jià)換量。我們認(rèn)為，京滬兩地房?jī)r(jià)有望在下行周期中率先企穩(wěn)，并引領(lǐng)高能級(jí)城市的景氣度修復(fù)，中性預(yù)期下我們認(rèn)為核心城市房?jī)r(jià)有望在2027年見(jiàn)底。
一、近期基本面邊際變化的“同”
1.仍延續(xù)“以價(jià)換量”邏輯，依托讓利的成交修復(fù)可能缺乏持續(xù)性。截至目前本次小陽(yáng)春成交量表現(xiàn)亮眼，全國(guó)、北京、上海、廣州、深圳節(jié)后六周（2026/2/23-2026/4/5）二手房累計(jì)成交農(nóng)歷同比分別增長(zhǎng)13.3%、15.1%、16.6%、7.9%、1.3%；但同時(shí)需要指出的是，本輪小陽(yáng)春資產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)平平。節(jié)后六周全國(guó)二手房掛牌價(jià)下跌0.7%，同期一線城市僅上海掛牌價(jià)上升（+0.2%），北京、廣州、深圳分別下跌0.5%、0.5%、0.4%。
2.成交結(jié)構(gòu)仍呈現(xiàn)“二手房強(qiáng)、新房弱”的局面，二手房憑借更加靈活的定價(jià)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步搶占成交份額，房產(chǎn)邊際定價(jià)權(quán)進(jìn)一步向二手房集中。2026年一線城市新房累計(jì)成交（正月初一前30日至正月初一后40日）農(nóng)歷同比下降10%，同期一線城市二手房累計(jì)成交農(nóng)歷同比+21%。
3.行情仍由核心城市主導(dǎo)，低能級(jí)城市樓市復(fù)蘇依舊任重道遠(yuǎn)。本輪小陽(yáng)春上海放量顯著，二手房節(jié)后累計(jì)成交農(nóng)歷同比+16.6%，而同期長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、天津累計(jì)成交農(nóng)歷同比分別為-1.1%、6.8%、6.2%；全國(guó)整體仍“以價(jià)換量”，而上海出現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”的明確回暖跡象。節(jié)后六周全國(guó)掛牌價(jià)累計(jì)跌幅為0.7%，同期上海二手房掛牌價(jià)累計(jì)上漲0.2%。
4.核心城市二手房成交仍以剛需為主導(dǎo)，改善型置換鏈條尚未有效打通，樓市整體預(yù)期仍然承壓。2026年2月，北京、上海、深圳成交的二手房中總價(jià)低于300萬(wàn)的占比分別為52%、60%、52%，廣州、成都、杭州成交的二手房中總價(jià)低于200萬(wàn)的占比分別為67%、89%、53%。
二、近期樓市基本面邊際變化的“不同”
1.去年下半年開(kāi)始北京、上海首次出現(xiàn)因房東惜售驅(qū)動(dòng)的掛牌量下行。以往掛牌量下行往往由成交量上行驅(qū)動(dòng)，而去年下半年北京、上海供給端的主動(dòng)收縮標(biāo)志著房東心態(tài)從“下跌恐慌”轉(zhuǎn)向“惜售觀望”，這種心態(tài)轉(zhuǎn)變帶來(lái)的供給收縮具有一定的持續(xù)性，意味著二手房社會(huì)庫(kù)存可能已經(jīng)見(jiàn)底，也意味著當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格可能已經(jīng)接近人們心中的“支撐位”，調(diào)整已近尾聲。截至2026年4月5日，北京、上海掛牌量已較近兩年峰值回落14.1%、27.5%。
2.過(guò)往成交量改善往往由政策驅(qū)動(dòng)，并伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的下行，而節(jié)前在沒(méi)有政策催化的情況下北京、上海首次出現(xiàn)成交量上行、價(jià)格回暖的改善跡象。2026年1月北京、上海二手房累計(jì)成交月環(huán)比分別增長(zhǎng)14.0%、23.1%；2026年2月，北京、上海二手房?jī)r(jià)格月環(huán)比分別增長(zhǎng)0.3%、0.2%。
3.過(guò)往成交放量伴隨著掛牌量的上升和資產(chǎn)價(jià)格的下降，但近期以上海為代表的核心城市出現(xiàn)“成交量升、掛牌量降、價(jià)格回暖”的現(xiàn)象。過(guò)往成交量上行初期伴隨著掛牌量上升，近期上海在成交量上行的情況下掛牌量仍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，掛牌量在節(jié)后三周短暫季節(jié)性回升后最近三周持續(xù)下降。
4.盡管是“以價(jià)換量”，但節(jié)后掛牌價(jià)跌幅較往年明顯收窄。節(jié)后六周全國(guó)、一線城市、二線城市掛牌價(jià)累計(jì)跌幅較往年同期收窄1.5pct、1.4pct、1.3pct；上海掛牌價(jià)已現(xiàn)回暖跡象，節(jié)后六周累計(jì)上漲0.2%，而往年同期掛牌價(jià)累計(jì)下跌1.5%。
5.一線城市除深圳外節(jié)后掛牌量反季節(jié)性回落，往年同期仍持續(xù)攀升。節(jié)后六周一線城市掛牌量已現(xiàn)回落趨勢(shì)，與往年同期形成明顯對(duì)比。北京、上海近三周掛牌量分別下降0.5%、0.7%，而往年農(nóng)歷同期掛牌量分別上漲3.0%、2.6%；廣州掛牌量已連續(xù)六周呈下行趨勢(shì)（累計(jì)降幅0.9%），去年農(nóng)歷同期上升0.8%；深圳掛牌量節(jié)后六周增幅較去年農(nóng)歷同期大幅回落37.2pct。
投資建議與投資標(biāo)的
近期由于政策預(yù)期落空和弱于預(yù)期的小陽(yáng)春表現(xiàn)，板塊表現(xiàn)平淡，但樓市出現(xiàn)的掛牌量下降、房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄、京滬量增價(jià)穩(wěn)等邊際變化亦在釋放周期底部臨近的積極信號(hào)，我們判斷2027年有望迎來(lái)核心城市房?jī)r(jià)底，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看資本市場(chǎng)表現(xiàn)一般領(lǐng)先核心城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)3-6個(gè)月。已呈現(xiàn)眾多積極變化的京滬有望率先企穩(wěn)，建議大
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