>> 華西證券-公募REITs系列之五：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)借鑒，中國(guó)香港REITs知多少？-260415
| 上傳日期： |
2026/4/15 |
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| 格式： |
pdf 共26頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
姜丹,劉郁,鄭日誠(chéng) |
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我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs尚處于試點(diǎn)階段，而中國(guó)香港REITs市場(chǎng)已成熟運(yùn)行20年以上，有酒店、辦公、零售等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，部分持有中國(guó)內(nèi)地物業(yè)，資產(chǎn)經(jīng)歷了多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，具有參考價(jià)值。本文梳理了中國(guó)香港REITs市場(chǎng)的相關(guān)情況，旨在為我國(guó)首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，尋找已上市且成熟運(yùn)營(yíng)多年的同業(yè)態(tài)資產(chǎn)，以期提供估值定價(jià)參考。
面世二十余載，11只市值約1500億港元
盡管中國(guó)香港首只REIT在2005年11月就開(kāi)始上市交易，但二十多年來(lái)截至2026年4月10日僅存續(xù)11只，總市值僅1,464億港元。而中國(guó)內(nèi)地公募REITs自2021年6月首批項(xiàng)目推出以來(lái)，短短四年多上市數(shù)量已達(dá)79只，總市值超2,200億元，體量已是中國(guó)香港的1.7倍。
其REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性一般，整體成交活躍度較低，全市場(chǎng)日均換手率約0.1-0.12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如中國(guó)內(nèi)地的0.42-0.84%。2025年以來(lái)僅領(lǐng)展、置富日均成交額超千萬(wàn)港元，其余9只介于40-580萬(wàn)港元，成交清淡。此外，市場(chǎng)景氣度仍然不高，長(zhǎng)期處于折價(jià)狀態(tài)且呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。但股息率平均能達(dá)6.56%。
業(yè)態(tài)百花齊放，多為商業(yè)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)
11只中國(guó)香港REITs主要為酒店、辦公、零售等業(yè)態(tài)，位置遍布世界各地。領(lǐng)展市值最大達(dá)1,003億港元，市值占比68%，斷層領(lǐng)先其他REITs。有8只市值在50億港元以下。
當(dāng)前已有2只REITs退市，分別是睿富房地產(chǎn)基金和開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托。睿富因旗下唯一資產(chǎn)租金造假，運(yùn)營(yíng)不佳，最終宣布要出售資產(chǎn)、清盤(pán)、取消上市地位。開(kāi)元在2021年因資本運(yùn)作計(jì)劃，出售核心資產(chǎn)而終止。
6只持有內(nèi)地商業(yè)類(lèi)資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)多年具有參考意義
11只中國(guó)香港REITs中，6只持有中國(guó)內(nèi)地相關(guān)商業(yè)資產(chǎn)。從各自經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，酒店業(yè)態(tài)，中國(guó)內(nèi)地酒店的房?jī)r(jià)仍承壓但入住率恢復(fù)，行業(yè)邊際向好。辦公業(yè)態(tài)，各地寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，疊加需求端的“降本增效”，以價(jià)換量成為重要策略。零售業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心租金承壓，需要“調(diào)改煥新”等主動(dòng)管理賦能。核心區(qū)位、高端的服務(wù)式公寓收入穩(wěn)定性很好。
近日首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs提交了審核意見(jiàn)反饋，發(fā)行上市的腳步臨近。在中國(guó)香港上市的內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)中，有不少與首批試點(diǎn)項(xiàng)目地理位置相近、業(yè)態(tài)相同，其出租率、租金單價(jià)、續(xù)租租金調(diào)整率等歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，能很好地驗(yàn)證首批試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和估值參數(shù)的合理性。
如創(chuàng)金合信北京國(guó)資辦公樓的出租情況可參考匯賢、春泉和招商局在北京的辦公資產(chǎn)。紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)購(gòu)物中心的流量數(shù)據(jù)，可對(duì)標(biāo)領(lǐng)展、招商局的深圳零售項(xiàng)目。華夏凱德商業(yè)綜合體的附近就有招商局的辦公樓和購(gòu)物中心。華夏保利發(fā)展可以直接拉取越秀在廣州的多個(gè)寫(xiě)字樓出租率。華安陸家嘴、匯添富上海地產(chǎn)可以觀察領(lǐng)展、越秀在上海辦公大樓的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。中國(guó)香港REITs的酒店業(yè)態(tài)均為五星級(jí)全服務(wù)型酒店，而華安錦江、華泰紫金華住安住本次首發(fā)上市的酒店資產(chǎn)為有限服務(wù)型連鎖酒店，定位略有區(qū)別。
風(fēng)險(xiǎn)提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；估值定價(jià)假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；資料來(lái)源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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