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營(yíng)收利潤(rùn)下滑，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　上海臨港發(fā)布2025年年報(bào)，受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、毛利率承壓影響，公司收入利潤(rùn)有所下降，運(yùn)營(yíng)服務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)推進(jìn)。受公司房產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑影響，我們下調(diào)2026-2027并新增2028年盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2026-2028年歸母凈利潤(rùn)為10.4、12.0和13.3億元（原值12.8、13.7億元），對(duì)應(yīng)EPS為0.41、0.48、0.53元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為22.9、19.8、17.8倍，公司作為臨港新片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)主力軍，園區(qū)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)高效運(yùn)行，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，現(xiàn)金流同比改善
　　公司2025年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入79.4億元，同比-29.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)9.7億元，同比-12.6%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)7.1億元，同比-28.3%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流-9.5億元，同比大幅改善。公司營(yíng)業(yè)收入下降主要由于房產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入同比-40.5%，利潤(rùn)下降主要由于銷售結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比-18.6pct至19.0%，同時(shí)計(jì)提資產(chǎn)減值損失1.5億元。截至2025年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率67.0%，同比+1.5pct；在手貨幣資金77.5億元，有息負(fù)債382.1億元，平均融資成本2.99%；實(shí)現(xiàn)毛利率、凈利率分別為35.7%、13.6%，同比分別-9.4pct、-2.5pct，房產(chǎn)租賃毛利率63.4%，同比-0.5pct；每股擬派發(fā)現(xiàn)金紅利0.2元，派息比例約52%。
　　園區(qū)租賃業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)入收獲期
　　公司2025年共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額29.4億元，同比-38.5%；銷售面積13.1萬(wàn)方，同比-35.7%；實(shí)現(xiàn)新增土儲(chǔ)3.05萬(wàn)方，全年無(wú)新開(kāi)工面積，竣工面積164萬(wàn)方。截至2025年末，公司園區(qū)物業(yè)總在租面積276.6萬(wàn)方，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入29.1億元，同比-4.4%；園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)相關(guān)收入5.0億元。公司構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)+投資驅(qū)動(dòng)+科創(chuàng)賦能”的賦能體系，2025年以來(lái)通過(guò)多種渠道投資的壁仞科技、云漢芯城、精鋒醫(yī)療等多家企業(yè)成功掛牌上市，并已完成對(duì)盛合晶微、新微科技等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)賽道上相關(guān)潛力項(xiàng)目的投資布局，得益于臨港康橋商務(wù)綠洲作為底層資產(chǎn)REITs擴(kuò)募，公司實(shí)現(xiàn)投資凈收益8.3億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)、政策調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)不及預(yù)期。