>> 華西證券-公募REITs周速覽(2026年4月13-17日)：公募REITs連漲兩周-260418
| 上傳日期： |
2026/4/18 |
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| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠 |
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本周（2026年4月13-17日）中證REITs全收益指數(shù)收于1,029.6點，周度環(huán)比上漲0.96%，在上周終止了2月以來的六周連跌后，連續(xù)第二周放量上漲。日均換手率上升0.06pct至0.41%，處于2021年以來的6.5%分位數(shù)，交易活躍度有所提升。截至4月17日，已上市的79只REITs總市值2244億元。
一級市場：基礎設施REITs擴容，關注廣西北投高速打新
4月15日，國務院辦公廳《關于深化投資審批制度改革的意見》提到，通過發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式積極盤活存量資產(chǎn)。進一步健全基礎設施和公用事業(yè)價費機制，保障項目可持續(xù)運行。4月17日在國務院新聞辦公室新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委表示要加快推動基礎設施REITs市場擴容提效，要統(tǒng)籌各類資金渠道加快消費設施建設，發(fā)行消費基礎設施REITs等。
綜合來看，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs、機構(gòu)間REITs火熱申報環(huán)境下，基礎設施公募REITs仍有持續(xù)上市的空間，在盤活存量資產(chǎn)領域仍有很大潛力。
近期獲批的易方達廣西北投高速公路啟動發(fā)行，不動產(chǎn)為蘭海高速廣西南寧那南段，剩余年限17.63年。廣西北投高速項目設置了分紅豁免機制，如不動產(chǎn)項目2027年至2029年可供分配金額未達預期，原始權(quán)益人承諾且將確保其通過自愿放棄所持有的份額在該年度應獲取的分紅，優(yōu)先保障其他持有人的分紅收益。原始權(quán)益人擬持有比例高達58%，項目平價發(fā)行下基金存續(xù)期內(nèi)全周期IRR為6.21%，而目前已上市的中西部區(qū)域的可比項目IRR為4-6%，預計項目IRR將向4%左右靠攏。考慮到分紅豁免機制，項目值得關注。
二級市場：租賃住房領漲，新增1只二級債基可投REITs
本周各資產(chǎn)板塊全部收漲，漲幅靠前的是租賃住房（+2.65%）、新型設施（+1.79%）和市政環(huán)保（+1.2%）。全市場79只個券中55只收漲，23只收跌。本周新增1只將公募REITs納入投資范圍的混合債券型二級基金。
租賃住房板塊在中長端債市行情影響下本周表現(xiàn)最好，板塊內(nèi)所有個券均上漲。預計租賃住房板塊一季度業(yè)績?nèi)暂^為穩(wěn)定，板塊還是更關注長端債市表現(xiàn)。目前租賃住房板塊分派率約3.05%，可關注利率調(diào)整導致的板塊交易機會。配置上目前分派率較高的還有華夏基金華潤有巢（央企華潤集團旗下）。
數(shù)據(jù)中心板塊本周繼續(xù)上漲，潤澤、萬國目前分派率分別繼續(xù)下降至3.28%、3.27%，10Y國債收益率下行導致租賃型REITs分派率參考值也從3.31%降至3.26%。2個數(shù)據(jù)中心項目分子端現(xiàn)金流預計能保持穩(wěn)定，因此當前行情或受分母端下行帶動。能源設施本周收漲居多，多個風電項目1季度風資源同比較弱，在全電量參與電力市場交易的改革下，項目平均結(jié)算電價也有所下降，需要持續(xù)關注資源端的波動和電力市場端的交易壓力。
消費板塊本周繼續(xù)溫和上漲，在一季度春節(jié)消費熱潮下項目出租和經(jīng)營情況預計整體仍然穩(wěn)定，關注以聯(lián)營和抽成模式占比較高的項目，如華夏首創(chuàng)奧萊、華安百聯(lián)消費，目前分派率分別為3.97%、4.40%。倉儲方面，中金普洛斯經(jīng)過傳聞擾動后具有一定性價比，目前分派率約為5.6%，盡管泰康系減持了5%的普洛斯份額。廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園跌幅較大，主要是由于旗下盈創(chuàng)動力大廈項目1季度出租率同比下降20.4%。
風險提示
公募REITs相關政策出現(xiàn)超預期調(diào)整；基礎設施項目經(jīng)營風險；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計風險。
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