>> 華泰證券-城投控股(600649)核心區(qū)域補倉強化申城稟賦-260601
| 上傳日期： |
2026/6/1 |
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| 571KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳慎,劉璐 |
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5月28日，城投控股以19.3億元競得上海虹口嘉興路街道宅地。我們認為，公司此次獲取內環(huán)內稀缺宅地，一方面體現其對上海核心區(qū)改善需求和長期資產價值的判斷，另一方面也標志著公司在2026年公開市場補倉正式落地。結合公司上海核心土儲、融資優(yōu)勢、保租房運營及城市更新能力，疊加上海房地產市場的積極表現以及城市更新在“十五五”規(guī)劃中的重要意義，我們認為公司“開發(fā)+保租房運營+REITs”的平臺價值有望進一步被市場重估，維持“買入”。
溢價競得虹口宅地，強化中心城區(qū)資源布局
本次地塊位于虹口區(qū)嘉興路街道，靠近瑞虹天地及北外灘核心功能區(qū)，屬于上海內環(huán)內稀缺新增住宅供應。地塊總建面約1.78萬方，容積率2.5，具備打造高端改善產品的條件。參考周邊高端住宅價格，我們預計項目貨值接近30億元。地塊溢價成交反映核心區(qū)優(yōu)質宅地供給稀缺，也驗證上海中心城區(qū)改善需求仍具韌性。公司成功摘牌后，有望進一步強化虹口及中心城區(qū)布局。
融資優(yōu)勢提供補倉底氣，推盤節(jié)奏更為清晰
2026Q1公司簽約銷售額5.01億元，同比-73%，主要因期內未推出新盤。但公司儲備充沛，截至2025年末，公司土儲對應未售貨值近700億元，且99%位于上海，露香園二期別墅、黃浦小東門、閔行項目等后續(xù)入市仍有望支撐銷售恢復。公司3、4月分別發(fā)行20億元公司債和8.7億元中票，票面利率僅1.95%/2.02%，低成本融資為公開市場拿地提供支撐。此次虹口拿地區(qū)位優(yōu)質、去化確定性較強，有助于平滑核心項目后周期的貨值供應節(jié)奏。
上海樓市持續(xù)修復疊加城市更新政策紅利，強化公司稟賦優(yōu)勢
26年以來上海房地產市場持續(xù)修復。3-5月二手房網簽面積同比分別增長3.2%/20.3%/23.7%，前5月成交面積累計漲幅達8%，一手房4、5月成交同比也分布實現了10.5%/4.5%的正增長，據冰山數據，截至5月末，上海二手房房價已經連續(xù)5個月房價環(huán)比實現正增長，累計同比+1.3%，顯著高于84城（-2.4%）和一線城市均值（-0.8%）。此外，國務院《城市更新“十五五”規(guī)劃》的提出強化了未來高能級城市城市更新機遇，城投控股不僅坐擁上海黃浦、虹口、閔行等核心區(qū)域土地資源，同時在城市更新方面具備豐富經驗以及充沛儲備，并打通城投寬庭保租房REIT通道，一方面有望充分受益于上海地產需求韌性，另一方面其上海城投平臺屬性、城市更新能力和REITs退出通道，有望推動公司價值重估。
盈利預測和估值
我們維持公司2026-2028年EPS為0.13/0.16/0.19元的盈利預測，BPS分別為8.49/8.61/8.75元?？杀裙?026年Wind一致預期PB均值0.79倍?？紤]公司作為上海城投平臺，核心城市資源稟賦突出，融資成本優(yōu)勢顯著，積極參與上海城市更新，我們給予0.79倍2026年PB，對應目標價6.70元（前值6.41元，0.75倍2026PB），維持“買入”。
風險提示：推盤放緩導致業(yè)績低于預期；市場供應放量導致去化趨緩風險
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