>> 中信建投-太古地產(chǎn)(01972.HK)高端商業(yè)標(biāo)桿構(gòu)筑穩(wěn)固護(hù)城河，經(jīng)營穩(wěn)健支撐股息持續(xù)增長-260624
| 上傳日期： |
2026/6/25 |
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| 3235KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
竺勁,吳夢(mèng)茹 |
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核心觀點(diǎn)
公司為老牌高端商業(yè)地產(chǎn)商，專注持有物業(yè)運(yùn)營，已在多個(gè)城市打造出核心城市地標(biāo)式購物中心。公司通過出售非核心資產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化資產(chǎn)組合回籠資金，并在2022年正式宣布“千億投資計(jì)劃”加碼中國內(nèi)地及中國香港的優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，豐富的在建項(xiàng)目為未來租金增長打開空間。公司財(cái)務(wù)健康，凈負(fù)債率保持低位水平。采取漸進(jìn)式股息政策，目標(biāo)是每年股息以漸進(jìn)式及中單位數(shù)的幅度增長，股東回報(bào)穩(wěn)定。
摘要
老牌高端商業(yè)地產(chǎn)商，財(cái)務(wù)健康，股東回報(bào)穩(wěn)定。太古地產(chǎn)1972年成立于中國香港，歷經(jīng)五十余年發(fā)展，公司已成為領(lǐng)先的綜合項(xiàng)目發(fā)展商、業(yè)主及營運(yùn)商，除香港外，公司業(yè)務(wù)分布于北上廣蓉、東南亞（印度尼西亞雅加達(dá)南部、越南胡志明市、泰國曼谷）等多地，業(yè)務(wù)范圍涵蓋物業(yè)投資（包括辦公樓、零售物業(yè)和住宅）、物業(yè)買賣和酒店。公司財(cái)務(wù)水平健康，凈負(fù)債率保持低位水平，截至2025年末凈負(fù)債率僅14.6%。公司的股息政策是實(shí)現(xiàn)股息持續(xù)增長，目標(biāo)是每年股息以漸進(jìn)式及中單位數(shù)的幅度增長。2025年公司派發(fā)股息66.2億港元，同比增長3.9%，按基本溢利計(jì)算的派息比例為76.8%，以最新股價(jià)計(jì)算股息率為5.4%。
專注持有物業(yè)運(yùn)營，通過出售非核心資產(chǎn)和“千億投資計(jì)劃”加碼核心資產(chǎn)。公司自2018年開始對(duì)香港部分成熟寫字樓和美國邁阿密的非核心資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行出售處置，優(yōu)化資產(chǎn)回籠資金。同時(shí)在2022年宣布“千億港元投資計(jì)劃”，計(jì)劃在未來十年（2022-2032年）投資于中國香港及中國內(nèi)地的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目和住宅買賣項(xiàng)目（包括東南亞），其中中國內(nèi)地、中國香港、住宅買賣（包括東南亞）分別占比50%、30%和20%。截至2026年3月6日，公司已有670億港元承諾具體投向，其中中國內(nèi)地、中國香港、住宅買賣的金額分別為460億港元、110億港元和100億港元，分別占計(jì)劃的92%、37%、50%。待規(guī)劃項(xiàng)目全部開發(fā)完畢后，中國內(nèi)地計(jì)容建筑面積將實(shí)現(xiàn)翻倍。
打造核心城市地標(biāo)式購物中心，疊加領(lǐng)先的運(yùn)營能力，物業(yè)投資業(yè)務(wù)構(gòu)筑業(yè)績壓艙石。物業(yè)投資業(yè)務(wù)為公司主要的收入及利潤來源，其營收占比自2021年來一直保持在80%以上，近3年經(jīng)常性基本溢利均由物業(yè)投資業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。分業(yè)態(tài)和地區(qū)來看，內(nèi)地以零售物業(yè)為主，香港以辦公樓為主，零售物業(yè)貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升。公司在內(nèi)地的零售物業(yè)產(chǎn)品線包括太古里及太古匯兩大品牌，均位于核心城市稀缺區(qū)位，通過新建、收購、擴(kuò)容、調(diào)改等方式，未來內(nèi)地零售物業(yè)租金收入有望打開增長空間。在香港主要經(jīng)營太古廣場(chǎng)購物商場(chǎng)、太古城中心及東薈城名倉店三座零售物業(yè)，定位覆蓋高奢、時(shí)尚及折扣店，均為成熟項(xiàng)目，經(jīng)營表現(xiàn)平穩(wěn)，有望受益于市場(chǎng)復(fù)蘇。公司持有辦公樓所在部分城市空置率已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，寫字樓租金收入降幅有望收窄。
首次覆蓋給予買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)28.08港元。我們預(yù)測(cè)2026-2028年公司EPS分別為0.64/0.83/0.84港元，作為老牌高端商業(yè)地產(chǎn)商，通過多年經(jīng)營，其運(yùn)營能力及品牌方面均已打造出核心競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。參考可比公司估值，給予對(duì)應(yīng)2026年目標(biāo)PB倍數(shù)為0.60x，目標(biāo)價(jià)28.08港元，首次覆蓋給予買入評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)分析
1、香港與內(nèi)地零售增長不及預(yù)期：若香港和內(nèi)地的零售增長不及預(yù)期，則公司旗下商場(chǎng)的商戶銷售將受到影響，繼而影響到公司的投資物業(yè)相關(guān)租金收入。經(jīng)定量測(cè)算，若2026年公司零售物業(yè)租金收入增速下降為0%/-5%（本文中預(yù)測(cè)為5%），營收增速將下降至22.9%/20.7%（本文中預(yù)測(cè)為25.2%），則公司2026年歸母凈利潤增速將下降至345.4%/335.6%（本文中預(yù)測(cè)為355.1%）。
2、辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期：若香港和內(nèi)地的辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，則公司旗下的辦公樓出租率及租金單價(jià)都有可能承壓下行，繼而影響到公司的投資物業(yè)相關(guān)租金收入。
3、樓市整體遇冷導(dǎo)致銷售及結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：若公司布局城市的樓市遇冷，則公司的物業(yè)買賣和后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模將受到影響。
4、酒店業(yè)務(wù)開展成果不及預(yù)期：酒店業(yè)務(wù)受到宏觀環(huán)境變量影響，如居民收入、旅游意愿等不及預(yù)期，則會(huì)影響公司酒店業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入及利潤。
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