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核心觀點(diǎn)
　　2026年以來(lái)公募REITs市場(chǎng)歷經(jīng)三輪調(diào)整，當(dāng)前估值已至歷史低位，市場(chǎng)或迎來(lái)反轉(zhuǎn)。截至6月24日，產(chǎn)權(quán)類REITs分派率與十年期國(guó)債利差近3.0%，處于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。增量資金方面，首批指數(shù)基金推出在即、二批有望跟進(jìn)，險(xiǎn)資增量獲批可期，供需格局有望邊際改善。基本面看，2026Q1次新REITs業(yè)績(jī)達(dá)成率超100%，消費(fèi)、保租房、市政環(huán)保等抗周期板塊韌性凸顯，數(shù)據(jù)中心維持高上架率。在低利率與“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)REITs平均分派率4.7%、產(chǎn)業(yè)園及倉(cāng)儲(chǔ)物流超5.5%，配置價(jià)值突出。建議沿抗周期板塊、高景氣及邊際修復(fù)板塊、強(qiáng)擴(kuò)募訴求三條主線布局。
　　事件
　　25日，首批四單指數(shù)基金公告將于7月1日開(kāi)售，市場(chǎng)單日漲幅超2.3%，市場(chǎng)迎來(lái)反轉(zhuǎn)。年內(nèi)市場(chǎng)歷經(jīng)三輪下跌，截至24日，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)最大回撤超12%，估值底已現(xiàn)。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)歷經(jīng)調(diào)整后超跌筑底，整體估值逼近歷史低位，利空基本出盡，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)反轉(zhuǎn)。2026年以來(lái)板塊受流動(dòng)性與情緒面壓制出現(xiàn)調(diào)整，短期超跌特征顯著，筑底信號(hào)正逐步確認(rèn)。截至6月18日，產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率與十年期國(guó)債收益率利差達(dá)3.0%，處于97.9%的歷史分位，接近2024、2025年初兩輪高位水平?；仡櫱皟奢喞罡唿c(diǎn)過(guò)后，板塊均迎來(lái)估值修復(fù)，當(dāng)前估值安全墊已充分夯實(shí)，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)反轉(zhuǎn)。
　　REITs市場(chǎng)增量資金渠道持續(xù)拓寬，指數(shù)基金落地提速、險(xiǎn)資入市預(yù)期升溫，下半年供需格局有望實(shí)質(zhì)性改善。指數(shù)基金層面，5月申報(bào)的首批4只中證REITs全收益指數(shù)基金定于7月1-7日集中發(fā)售，單只募資上限3億元，合計(jì)最高帶來(lái)12億元增量資金，順利募集后資金7月上旬即可進(jìn)場(chǎng)建倉(cāng)。產(chǎn)品跟蹤覆蓋51只標(biāo)的的中證REITs全收益指數(shù)，將持續(xù)補(bǔ)充被動(dòng)資金、改善場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性，市場(chǎng)關(guān)注度較高。險(xiǎn)資作為核心長(zhǎng)期配置力量，入市增量政策落地可期，有望打破存量博弈。供給壓力緩釋疊加指數(shù)資金集中入場(chǎng)，板塊供需環(huán)境邊際向好。
　　公募REITs經(jīng)營(yíng)韌性持續(xù)凸顯，“資產(chǎn)荒”背景下長(zhǎng)期配置價(jià)值愈發(fā)突出。2026年一季度20只次新REITs業(yè)績(jī)整體超預(yù)期，收入、EBITDA、可供分配金額平均達(dá)成率均超104%，抗周期業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)健。在利率中樞下行、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的環(huán)境下，公募REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅確定性強(qiáng)的屬性優(yōu)勢(shì)顯著，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs平均分派率達(dá)4.7%，相對(duì)紅利指數(shù)配置價(jià)值突出。
　　二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，隨著供給側(cè)壓力的釋放，需求側(cè)政策引導(dǎo)二級(jí)債基與指數(shù)基金等資金有序入場(chǎng)，下半年供需格局有望迎來(lái)邊際改善。我們推薦三大策略：流動(dòng)性策略、景氣度策略和強(qiáng)原權(quán)策略。建議聚焦三條主線：
　　1）分子端穩(wěn)健的抗周期板塊：包括經(jīng)營(yíng)權(quán)類業(yè)態(tài)中的市政環(huán)保板塊、能源板塊中的水電及火電等低波動(dòng)賽道；產(chǎn)權(quán)類中的政策性保租房等板塊；
　　2）符合國(guó)家戰(zhàn)略的高景氣度板塊：如數(shù)據(jù)中心板塊；景氣度邊際修復(fù)的相關(guān)標(biāo)的：包括供需關(guān)系逐步改善、運(yùn)營(yíng)效率領(lǐng)先的部分倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)（嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)REIT等），以及受益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)、交通量持續(xù)修復(fù)的高速公路項(xiàng)目（華泰江蘇交控REIT、華夏南京高速REIT等）；
　　3）原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)，儲(chǔ)備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的：包括華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金廈門(mén)安居REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中金山東高速REIT等
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：REITs審批及發(fā)行受項(xiàng)目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響，若項(xiàng)目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場(chǎng)環(huán)境低迷，將會(huì)使REITs審批發(fā)行放緩。
　　2、政策出臺(tái)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)REITs立法、稅收及信息披露等多項(xiàng)制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺(tái)不及預(yù)期，可能會(huì)影響REITs市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
　　3、二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)：REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險(xiǎn)及中等收益，今年以來(lái)受個(gè)別資產(chǎn)基本面修復(fù)不及預(yù)期、整體REITs市場(chǎng)投資人類型單一投資行為趨同等影響，二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)，出現(xiàn)較大波動(dòng)。