>> 山西證券-新券定價——華安錦江商業(yè)REIT：強周期品種，開啟我國酒店行業(yè)資管時代大門-260701
| 上傳日期： |
2026/7/1 |
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| 354KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
山西證券 |
| 評級： |
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作者： |
崔曉雁 |
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投資要點：
華安錦江商業(yè)REIT（508609.SH）
2026-6-29詢價，原始權益人為錦江國際集團旗下企業(yè)，背靠上海國資委，存續(xù)期25年。發(fā)售7億份，募集金額18.70億元。錦江REIT的發(fā)行標志著我國REITs市場資產(chǎn)譜系再度擴容，我國酒店行業(yè)正式邁入資管時代，為酒店行業(yè)存量資產(chǎn)盤活與高質(zhì)量發(fā)展提供了標桿示范。
底層資產(chǎn)是我國18座城市的21家“錦江都城”品牌中高端酒店，總建筑面積15.73萬平方米，客房總數(shù)3086間。其中15家坐落在二線及以上城市，客房數(shù)占比72%，為優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)?！板\江”是擁有近百年歷史的民族品牌，錦江國際集團2025年末投資和管理酒店超14,900家，是全球規(guī)模領先的酒店集團之一，酒店運營能力強，擴募空間大。
發(fā)行情況及發(fā)行估值
近期REITs市場較低迷，錦江REIT網(wǎng)下有效認購倍數(shù)僅2.31倍，發(fā)行價2.672元/份，詢價區(qū)間2.186-2.672元，上限發(fā)行。
2025年平均入住率（OCC）61.93%，平均房價（ADR）255.99元/間。2024、25年營業(yè)收入1.95、1.77億元，EBITDA 0.60、0.52億元。2026、27年可供分配金額預測分別0.78和0.73億元，發(fā)行價對應年化派息率分別4.15%和3.39%，對應24.10x 2026EP/FFO。
評估機構深圳戴德梁行，評估價值16.84億元。根據(jù)底層資產(chǎn)所處城市，初始折現(xiàn)率采用5.50-6.75%，我們認為較合理，發(fā)行價對應P/NAV 1.11x。
新券二級市場估值推導
商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點全面啟動，5月以來發(fā)行節(jié)奏明顯加快，供給快速增加壓制了二級市場估值，近期新發(fā)產(chǎn)品申購熱情明顯下滑。相對其他類REITs，酒店類REITs租約短、租金調(diào)整更靈活，對商務/旅游出行更敏感，是REITs中的強周期品種。
錦江REIT是我國第一只酒店類REITs，2023-25年歷史數(shù)據(jù)雖連續(xù)下滑，但Q226旅游休閑出行已有回暖跡象。參考海外成熟資本市場，酒店類REITs平均派息率約3.45%。我們認為2026、27年可供分配金額預測值偏高，發(fā)行價格已處合理區(qū)間。
風險提示：出行持續(xù)低迷，運營效率不佳，競爭加劇，市場估值中樞下移等
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