>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報2026W27：進入7月淡季成交環(huán)比回落，二手房韌性強于新房-260712
| 上傳日期： |
2026/7/12 |
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| 1673KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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6月300城土拍溢價率達18%，但成交面積和金額同比仍下降。6月300城宅地供應(yīng)建面1864萬方，環(huán)比降低2.0%，同比降低15.8%；成交建面為1992萬方，環(huán)比增長95.0%，同比降低3.4%；宅地出讓金為1566億元，環(huán)比增長89.1%，同比降低14.0%。6月全國300城宅地成交平均溢價率為17.5%，環(huán)比提升7.2pct，溢價率處于近半年高位。上半年累計來看，300城宅地供應(yīng)建面8253萬方，同比降低19.4%；成交建面為6939萬方，同比降低25.9%；宅地出讓金為5000億元，同比降低32.9%。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為1.9%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)3.16個百分點，在31個申萬一級行業(yè)排名第3名。
新房：本周30個城市新房成交面積為137.4萬平方米，環(huán)比下降45.6%，同比下降52.6%。其中樣本一線城市的新房成交面積為47.5萬方，環(huán)比-34.8%，同比-42.3%；樣本二線城市為66.8萬方，環(huán)比-50.8%，同比52.9%；樣本三線城市為23.1萬方，環(huán)比-47.4%，同比-64.7%。從今年累計27周新房成交面積同比看，樣本30城共計4407.1萬方，同比17.0%；一線城市為1343.5萬方，同比-4.8%；二線城市為2196.7萬方，同比-12.8%；三線城市為866.9萬方，同比-37.2%。
二手房：本周15個樣本城市二手房成交面積合計204.5萬方，環(huán)比下降5.3%，同比增長9.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為85.2萬方，環(huán)比-10.8%；樣本二線城市為84.2萬方，環(huán)比-4.0%；樣本三線城市為35.1萬方，環(huán)比7.0%。今年27周累計成交5620.0萬方，同比增長5.5%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為2424.7萬方，同比+5.6%；樣本二線城市為2338.1萬方，同比+1.6%；樣本三線城市為857.1萬方，同比+17.8%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（7.6-7.12）共發(fā)行房企信用債15只，環(huán)比增加8只；發(fā)行規(guī)模共計146.11億元，環(huán)比增加108.72億元，總償還量134.56億元，環(huán)比增加113.36億元，凈融資額為11.55億元，環(huán)比減少4.64億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當下展望未來3年，從板塊內(nèi)的格局來看，以下格局是未來：（1）按美日經(jīng)驗，多元化經(jīng)營的企業(yè)穿越周期的能力更強，而中國的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運營派，這一梯隊的龍頭為華潤置地、華潤萬象生活，雖龍湖集團、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤置地。（2）在房價下跌過程中，偏輕資產(chǎn)運營的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開發(fā)為主的開發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點城市主城區(qū)、歷史包袱相對輕。開發(fā)商的走勢之所以動蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因為新房銷售并沒有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時間后會被質(zhì)疑，但實際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個維度來看，推薦H股的華潤置地、建發(fā)國際、綠城中國、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
風險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風險蔓延。
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