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◆事告梗概：
    1)公司擬與新宇房地產(chǎn)合資合作建設(shè)松原市“坤茂大廈”暨歐亞購物中心綜合樓。綜合樓建筑面積約12 萬平方米，本公司投入建設(shè)資金1.95 億元人民幣，2012 年12 月30 日前交付。2）公司通過公開招拍掛方式向吉林市豐滿區(qū)人民政府取得吉林豐滿經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)紅旗街道紅旗村項(xiàng)目土地使用權(quán)，用于建設(shè)吉林歐亞城市商業(yè)綜合體，宗地規(guī)劃用地面積約為28.7 萬平米，每平方米凈地價(jià)格800 元人民幣。
    ◆簡單點(diǎn)評：
    1）松原屬東北三四線城市，公司投建項(xiàng)目的期望是將此購物中心做成當(dāng)?shù)亟?jīng)營功能最全、檔次最高、能力最強(qiáng)、環(huán)境最好的購物中心，如此公司可以搶先一步將高級業(yè)態(tài)下沉到低線城市中，提早確立未來的優(yōu)勢地位。中長期來看，歐亞集團(tuán)堅(jiān)持一貫的自有物業(yè)開店作風(fēng)，對抵御租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)有積極意義。此外，本項(xiàng)目屬公司與地產(chǎn)商合作合資形式投建，對資金的要求低于完全自建自營，降低了擴(kuò)張成本并提高了擴(kuò)張效率。我們認(rèn)為位置良好的商業(yè)地產(chǎn)屬有升值潛力的資源。除公司預(yù)計(jì)的年平均投資收益率為投資額的5%-7%之外，物業(yè)本身的升值也值得期待。進(jìn)一步深耕優(yōu)勢區(qū)域，挖掘低線城市潛力。
    2）吉林豐滿經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，強(qiáng)大的優(yōu)惠政策，發(fā)展前景廣闊。公司購地自建城市商業(yè)綜合體，符合政府城市總體規(guī)劃和發(fā)展需要，且公司在長春壟斷優(yōu)勢較為明顯，因此購地價(jià)格相對較為便宜，每平米凈地價(jià)格僅為800 元人民幣（我們在新浪網(wǎng)上查到，豐滿區(qū)商品住宅在5000 元/平左右）。從財(cái)務(wù)上看，本次城市綜合體的土地總投資額為2.30億元（28.7 萬
    800 元/平），但由于地塊巨大，因此未來建設(shè)投資的總額巨大（我們預(yù)計(jì)將開發(fā)成30 萬商業(yè)綜合體、15 萬的商業(yè)配套（寫字樓、門市房），45-50 萬的住宅，共計(jì)約90 萬平米）。截至3Q2011，公司貨幣現(xiàn)金2.24 億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.47%，由于公司近年擴(kuò)張較為積極，因此資金壓力較大。今年以來公司已發(fā)行2 次短融共計(jì)4 億元，并在 11 月18 日獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)向社會公開發(fā)行面值不超過4.7 億元的公司債券，未來資金方面在短期可以得到一定緩解。由于該土地目前動遷有些難度（新動遷標(biāo)準(zhǔn)未定），無法強(qiáng)拆，因此我們對該項(xiàng)目的進(jìn)度持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目短期對公司的業(yè)績不會造成影響。
    ◆ 維持買入評級，公司屬于強(qiáng)勢區(qū)域百貨龍頭：
    不考慮上述兩個(gè)“大體量”門店，我們維持公司 2011-2013 年盈利預(yù)測分別為1.03/1.37/1.82 元，以2010 年為基期三年復(fù)合增長率29.8%，認(rèn)為公司的合理價(jià)值為34.25 元，對應(yīng)2012 年25 倍市盈率（我們認(rèn)為公司激勵(lì)機(jī)制目前充分且自有物業(yè)比例高，有理由享受高于行業(yè)平均5X 的市盈率）。從已公告的門店儲備情況來看，未來外延擴(kuò)張仍然較為積極，而公司目前加強(qiáng)超市業(yè)態(tài)布局、嘗試購物中心業(yè)態(tài)等變革，長遠(yuǎn)來看均有利于公司的協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模擴(kuò)張，建議投資者25 元以下積極買入。
    ◆風(fēng)險(xiǎn)提示：1）激烈的商業(yè)市場競爭形勢和消費(fèi)需求的不斷變化，將會使該項(xiàng)目存在一定的市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2）該項(xiàng)目需松原市有關(guān)部門批準(zhǔn)。