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 事件： 
    近期我們與張江高科的高管進(jìn)行了會(huì)面，交流了公司的經(jīng)營情況。 關(guān)注1：公司是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的受益者 
    張江高科技園區(qū)是國家批準(zhǔn)的四個(gè)"國家自主創(chuàng)新示范區(qū)"之一，是"十二五"期間國家重點(diǎn)建設(shè)的內(nèi)容。張江集團(tuán)是張江高科技園區(qū)的管理者，而公司是張江集團(tuán)旗下唯一的上市公司，也是負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營的重點(diǎn)公司。 公司目前主要有四大業(yè)務(wù)板塊：園區(qū)物業(yè)銷售、園區(qū)物業(yè)租賃、通訊服務(wù)和投資業(yè)務(wù)。公司的園區(qū)物業(yè)銷售和園區(qū)物業(yè)租賃目前主要依托的是張江高科技園區(qū)，以銷售或者園區(qū)內(nèi)的物業(yè)獲取收益。公司的產(chǎn)品形式主要是研發(fā)辦公樓，屬于科技園區(qū)內(nèi)相對高端的物業(yè)，公司"十一五"期間的發(fā)展主要依靠的是出售和租賃物業(yè)的模式。因此公司的發(fā)展模式較一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所不同，更多的是與園區(qū)景氣度相關(guān)聯(lián)。 公司目前主要的開發(fā)區(qū)域是25 平方公里的張江高科技園區(qū)，未來如果"一區(qū)十二園"的"大張江"方案獲得批準(zhǔn)，公司的區(qū)域拓展面積將擴(kuò)大至290 平方公里，公司的發(fā)展空間較目前有很大提升。 關(guān)注2：公司的投資業(yè)務(wù)將拓展至產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域 
    公司未來的戰(zhàn)略是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，大力拓展房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)。"十二五"期間，公司除了在發(fā)展傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)之上，將依靠自身"近水樓臺先得月"的優(yōu)勢，加大對園區(qū)內(nèi)中小型企業(yè)的投資，不同于創(chuàng)業(yè)投資的是，這類投資并不以退出為目的，而是直接參股企業(yè)并獲得長期、穩(wěn)定的投資收益。 關(guān)注3：公司租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展 
    公司目前項(xiàng)目儲備約150 萬方，其中100 萬方在建，50 萬方為土地儲備。公司另外有100 萬方的租賃物業(yè)面積，其中70 萬方產(chǎn)生收益，在租物業(yè)的出租率可達(dá)90%以上。公司預(yù)計(jì)未來的租賃物業(yè)面積將以每年20-30 萬方的速度增長。公司的物業(yè)租金一般是4 元/平方米/天，最高端的可以達(dá)到6 元/平方米/天。由于公司物業(yè)處于科技園區(qū)，還帶有一定的扶持產(chǎn)業(yè)目的，因此公司的物業(yè)租金調(diào)整較難，免租期的時(shí)間也較一般的物業(yè)長一些。