>> 國泰君安-魯商置業(yè)(600223)低估明確,優(yōu)質(zhì)資源2012年步入結(jié)算期-120812
| 上傳日期： |
2012/8/13 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
李品科，孫建平 |
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此報告為加密報告 |
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投資要點：
預(yù)計上半年實 現(xiàn)合同銷售金額24億元左右，同比下滑11%。銷售下滑原因：1）受行業(yè)調(diào)控和項目定位等多方面原因，1-4 月公司銷售
情況較為慘淡；2）5-6 月隨著市場回暖公司項目銷售有所好轉(zhuǎn)，但
整體上應(yīng)對回暖準(zhǔn)備不足，新推盤較少，以存貨和加推形式體現(xiàn)。
預(yù)計12 年可售量為130 億左右，新推盤節(jié)奏上下半年呈現(xiàn)3:7 分布。
可售結(jié)構(gòu)為100 億新推盤和30 億存貨，上下半年推盤分別為3：7。.預(yù)計12 年實現(xiàn)65 億銷售金額，同比增速在3.5%左右。65 億銷售對應(yīng)的50%整體去化率，同比11 年60%有所下調(diào)：1）推盤集中在3季度后，銷售周期短；2）松江新城等超大盤項目去化壓力相對較高。
高盈利項目青島魯商首府進入結(jié)算季，12 年盈利確定性高。項目一期將在今年4 季度結(jié)算，盈利能力強，估算毛利率約50%，對應(yīng)11年末22 億的預(yù)售款余額，是12 年盈利增長主要來源。
現(xiàn)有權(quán)益未結(jié)儲備680 萬方，上半年未出手拿地?，F(xiàn)有儲備有33.6%位于青島和濟南，大多為通過城市綜合體模式獲取的核心地段高盈利項目，拿地方面高杠桿和超大盤項目的低周轉(zhuǎn)制約了公司拿地步伐。
1 季末現(xiàn)金13.9 億，資產(chǎn)負債率92%，真實資產(chǎn)負債率66%，凈負債率121%，杠桿比率有所下降。高財務(wù)杠桿是借殼公司在上市后無融資渠道拓展的必然結(jié)果，而在大股東的支持下公司財務(wù)非常安全。
維持12-13 年EPS0.46、0.60 元預(yù)判；NAV10.20 元，折價幅度大；1季末預(yù)售款已鎖定全年業(yè)績。公司優(yōu)質(zhì)的項目儲備資源奠定強盈利的基礎(chǔ)，成熟綜合體開發(fā)模式也會在未來業(yè)績中得到逐步體現(xiàn)，12年將迎來青島魯商首府的首期結(jié)算，低迷已久的業(yè)績可逐步開始釋放。給予增持評級，目前價格具有強吸引力，目標(biāo)價6.0 元。
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