>> 中銀國際-歐亞集團(600697)購買土地和房產(chǎn)公告點評-121220
| 上傳日期： |
2012/12/20 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
劉都 |
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歐亞集團購買土地和房產(chǎn)
公告點評
事件：
歐亞集團(600697.CH/人民幣20.37, 買入)今日公告，董事會同意以1.91 億購買吉林市13.38 萬平米土地；以3,350 萬購買琿春市10 萬平米土地；以1,600 萬購買遼源東豐縣8 萬平米土地；以2,786 萬購買合資建設的松原坤茂大廈7層商業(yè)；籌資3 億續(xù)建通化購物中心；以1,305 萬購買集安市0.6 萬平商業(yè)物業(yè)；以3,500 萬購買白山市12.71 萬平土地；以640 萬購買萬寧市800 平米商業(yè)物業(yè)；增加銀行授信2.4 億元。
點評：
1. 公司本次公告共涉及使用6.23 億資金購買46.22 萬平米土地和8.10 萬平米物業(yè)，詳情見圖表1。
2. 公司延續(xù)一貫的自建物業(yè)的商業(yè)模式，同時，從項目用地性質(zhì)來看，此次購買的位于吉林豐滿經(jīng)濟區(qū)、琿春、遼源和白山的土地，均為建設商住一體的綜合體項目，拿地價格較低。公司自2011 年下半年開始的遼源項目起，不再是單純自建商業(yè)物業(yè)的形式，開始開發(fā)住宅，遵循“以住養(yǎng)商，以商帶住”的戰(zhàn)略。公司住宅銷售的主要目的是為商業(yè)經(jīng)營培育商圈，所以住宅項目在低價拿地的基礎(chǔ)上，采取薄利多銷的策略，定價低周轉(zhuǎn)快，其房產(chǎn)定價方針為房產(chǎn)利潤可以覆蓋房產(chǎn)項目帶來的資金成本。目前已經(jīng)基本完結(jié)的遼源項目，其住宅面積的銷售周期約為一年。而“歐亞”的商業(yè)品牌，成為公司住宅銷售的賣點，帶動住宅快速銷售。
3. 公司繼續(xù)深耕吉林市場，東豐縣、集安市和白山市的項目儲備是公司首次進入這三個縣市。同時，進入海南萬寧市，是公司向全國布局的“大三星”戰(zhàn)略的儲備。公司一直貫徹堅持小三星向大三星的戰(zhàn)略布局。
4. 由于公司涉房業(yè)務，公司不能進行股權(quán)融資，三季報公司的負債率已經(jīng)達到78.65%，賬上現(xiàn)金為7.3 億。我們認為除了松原、通化、集安和白山4個商業(yè)項目涉及的3.47 億資金需要短期內(nèi)交付或者籌備外，其他幾個土地項目的資金籌備和交付時間將要視土地動遷進度而定，公司此次項目共涉及6.23 億資金的使用，雖然不是短期一次交付，但也將對公司原本緊張的資金鏈越加趨緊，公司為此已經(jīng)增加2.4 億的銀行授信。我們認為未來公司的資金周轉(zhuǎn)將是公司運營的關(guān)鍵。
5. 公司本次的土地和物業(yè)購買，是為未來經(jīng)營做長期儲備，除通化項目是在一期的基礎(chǔ)上續(xù)建以及松原項目是在原購置基礎(chǔ)上增加1 層外，其他項目建成時間尚不可知，短期來看，對經(jīng)營利潤影響較小，我們維持12-14 年每股盈利1.206、1.54 和2.022 元的預測，維持25.32 元/股的目標價格和買入評級不變。
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