>> 光大證券-歐亞集團(600697)深耕省內(nèi)三、四線城市,低成本有利于迅速脫離培育期-121219
| 上傳日期： |
2012/12/20 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
唐佳睿 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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◆公告梗概：
公司董事會通過下列項目議案：
1）購臵吉林豐滿經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一處宗地，用于吉林歐亞城市商業(yè)綜合體項目住宅用地，面積約為13.38萬平方米，項目用地價格為1430元/平，總價款19133.4萬元。
2）購臵吉林琿春市站前北街、文化路東一處宗地，用于建設(shè)大型綜合商業(yè)、住宅項目（住宅建筑面積占65%，商業(yè)建筑面積占35%），面積為10 萬平方米，土地使用權(quán)凈地出讓單價為335 元/平，總價款為3350 萬元。
3）購臵吉林遼源市東豐縣東風路以北，鑫達路以南，富民街以東，吉風街以西一處宗地，用于建設(shè)商業(yè)和住宅項目。面積為8 萬平方米，土地使用權(quán)凈地出讓單價為200 元/平，總價款為1600 萬元。
4）購臵松原“坤茂大廈”項目中新宇房地產(chǎn)投資建設(shè)的綜合樓第7 層的所有權(quán)，建筑面積約為9285.71 平方米，單價3000 元/平，合計2785.713萬元。
5）在原通化歐亞購物中心一期項目基礎(chǔ)上建設(shè)三層商業(yè)用房，占地面積21311 平方米，建筑面積64353 平方米，項目總投資3 億元。項目建成后，通化歐亞建筑面積增加到12.8 萬平，公司預(yù)計可實現(xiàn)年銷售收入2.75 億元。
實現(xiàn)利潤1220 萬元。
6）購買集安市東城商廈地下一層商業(yè)用房所有權(quán)及該部分房屋所占國有土地使用權(quán)，標的總建筑面積為6526.6 平方米，房價款按建筑面積計算，每平方米為2000 元，總計購房款為1305.32 萬元。
7）購買白山市江源區(qū)位于臨江街以北兩處宗地、總面積為127095.79平方米的土地使用權(quán)，其中：商場地塊19708.62 平方米，小區(qū)地塊及綠地107387.17 平方米，用于建設(shè)大型綜合商業(yè)、住宅開發(fā)項目。該宗地平均每畝直接用地成本18.4 萬元，出讓總金額為人民幣3507.04 萬元。
8）購買了萬寧市興隆旅游開發(fā)區(qū)迎賓大道歐亞溫泉山莊16 棟、17 棟一層的房屋所有權(quán)及該部分房屋所占土地使用權(quán)，用于開設(shè)超市。標的總建筑面積為800 平方米，單價8000 元/平，總計購房款為640 萬元。
◆外延擴張積極，資本開支較大，未來財務(wù)費用有一定壓力：從公告情況來看，公司擴張較為積極，并從百貨業(yè)態(tài)向城市綜合體綜合發(fā)展，我們認為公司較為積極的擴張策略以及省內(nèi)較為壟斷的競爭實力有望在未來東北三省消費升級以及人均收入逐步提升的情況下，優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮，長遠來看有利于公司的協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模擴張。
公司新公布的項目體量較大，目標是建設(shè)當?shù)貦n次最高、能力最強、環(huán)境最好的購物中心，我們認為有利于公司搶先一步將高級業(yè)態(tài)下沉到低線城市中，提早確立未來的優(yōu)勢地位。同時，用地價格較為低廉，有利于未來門店縮短培育期。中長期來看，歐亞集團堅持一貫的自有物業(yè)開店作風，對抵御租金上漲的風險有積極意義。
本次公告項目資本開支合計達6.23 億，由于公司已發(fā)行 4.7 元億的公司債，截止3Q2012 公司貨幣資金達7.31億元，我們認為公司通過滾動發(fā)展項目，資金仍較為充足，但未來財務(wù)費用有一定壓力。我們預(yù)計公司2012 年全年財務(wù)費用在8000 萬左右，而2013 年由于公司較大的資本開支以及固定的 4.7 億公司債利息支出，我們預(yù)計財務(wù)費用 9000 萬以上。
◆維持買入評級，6 個月目標價27.5 元：
我們維持公司2012-2014 年盈利預(yù)測分別為1.25/1.52/1.88 元，以2011 年為基期三年復(fù)合增長率22.7%，認為公司的合理價值為27.5 元，對應(yīng)2012 年22 倍市盈率。公司以較低成本的自有物業(yè)模式連鎖擴張，壟斷優(yōu)勢明顯、抵抗租金能力強。我們認為未來幾年能夠確保每年20%凈利潤增速的百貨標的物屈指可數(shù)，而公司穩(wěn)健的經(jīng)營風格有理由值得長期價值投資者關(guān)注，長期看好公司的壟斷優(yōu)勢和經(jīng)營管理，維持買入評級。
◆風險提示：大股東股權(quán)比例小存在被收購風險，外延門店培育期超預(yù)期。
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