>> 招商證券-歐亞集團(tuán)(600697)省內(nèi)擴(kuò)張三四線大邁步,超市跨區(qū)南下海南省-121220
| 上傳日期： |
2012/12/21 |
大小： |
296KB |
| 格式： |
pdf |
來(lái)源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)烈推薦-A |
作者： |
楊夏，曾敏 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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公司公告了吉林省內(nèi)擴(kuò)張以及超市南下海南省等 8 個(gè)系列項(xiàng)目，包括豐滿歐亞城市商業(yè)綜合體、琿春歐亞購(gòu)物中心項(xiàng)目、遼源東豐縣購(gòu)物中心項(xiàng)目、“坤茂大廈”暨松原歐亞購(gòu)物中心、通化歐亞購(gòu)物中心續(xù)建項(xiàng)目、集安市東城商廈地下一層商業(yè)用房項(xiàng)目、白山歐亞購(gòu)物中心項(xiàng)目、萬(wàn)寧歐亞超市等項(xiàng)目，外延擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)大邁步。
1、系列項(xiàng)目特點(diǎn)：自有+購(gòu)物中心+二三四線城市戰(zhàn)略進(jìn)入
公告的 8 個(gè)系列項(xiàng)目，5 個(gè)是購(gòu)物中心項(xiàng)目，2 個(gè)超市項(xiàng)目，1 個(gè)購(gòu)物中心續(xù)建項(xiàng)目。購(gòu)物中心項(xiàng)目均為自有形式，除“坤茂大廈”項(xiàng)目是物業(yè)切割，即1-7 層為公司自有自營(yíng)，7 層以上由合作方‘新宇房地產(chǎn)’自營(yíng)外，其他項(xiàng)目均為公司100%自有自營(yíng)。購(gòu)物中心按占地面積算將增加自有面積約 56.09 萬(wàn)㎡,8 個(gè)項(xiàng)目共增自有面積 58.95 萬(wàn)㎡，前期投資規(guī)模已達(dá) 8.95 億元，購(gòu)物中心土地購(gòu)置平均成本約為1027 元/㎡，其中琿春、東豐、白山市江源區(qū)項(xiàng)目更是控制在200-300元/㎡間。較低的土地購(gòu)買成本有利于縮短新項(xiàng)目的培育期，延續(xù)公司在省內(nèi)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及壟斷地位，也一定程度降低了項(xiàng)目集中開展隨之而來(lái)的短期財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。
2、購(gòu)物中心下沉三四線城市綠色低碳拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，契合政府的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略除豐滿項(xiàng)目、琿春項(xiàng)目位于縣級(jí)市外，其他3 個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目均處地級(jí)市，標(biāo)志著公司省內(nèi)向三四線城市下沉的大邁步，契合了十八大報(bào)告提出的走中國(guó)新型城鎮(zhèn)化道路的戰(zhàn)略。
我們認(rèn)為零售行業(yè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在契合城鎮(zhèn)化發(fā)展中起積極作用，購(gòu)物中心模式的高度集約化與各類產(chǎn)品良好互動(dòng)共榮性，成為商圈發(fā)展的催化劑，對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用，讓公司、政府、投資客、物業(yè)使用人均皆大歡喜。就地方政府來(lái)看，引進(jìn)成功的城市綜合體成為繁華的標(biāo)志物業(yè)形態(tài)，對(duì)完善城市功能、豐富城市生活、形象提升上，都起了重要的拉動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目的各種商業(yè)配套建設(shè)也為當(dāng)?shù)卣畮?lái)大量稅收，并增加就業(yè)，即拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，也能減少環(huán)境污染，綠色、低碳。因此在百貨、購(gòu)物中心下沉過(guò)程中，將更大程度受到當(dāng)?shù)卣臍g迎及扶持。政策的傾斜帶來(lái)較低的成本和優(yōu)勢(shì)開發(fā)地塊，投入產(chǎn)出比相對(duì)較高，幫助項(xiàng)目加快實(shí)現(xiàn)盈利。
3、明年短期財(cái)務(wù)費(fèi)用將存壓力，14 年項(xiàng)目回籠將緩解
項(xiàng)目均為自建物業(yè)，前期投入費(fèi)用大，但比租賃穩(wěn)定，此外購(gòu)物中心項(xiàng)目均帶有住宅項(xiàng)目，地產(chǎn)銷售的收入確認(rèn)將帶來(lái)滾動(dòng)開發(fā)現(xiàn)金流，一定程度減緩資金壓力。
我們預(yù)計(jì)13 年的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力將有一定的增加。今年3 月公司發(fā)了4.7 億7 年期公司債，利率7%。公司同時(shí)公告將新增銀行授信額度2.4 億，加上之前（截止2012-4-10 共有銀行授信32 億，已使用10 億元授信，尚有21.72 億授信未用），共有超過(guò)25 億授信額度，發(fā)展資金無(wú)憂。
公司過(guò)往保守的會(huì)計(jì)政策及管理層激勵(lì)不到位壓抑了業(yè)績(jī)的釋放，伴隨管理層激勵(lì)得到解決，公司有望迎來(lái)業(yè)績(jī)拐點(diǎn)。預(yù)計(jì)12、13、14 年凈利潤(rùn)增速分別為21%、28%、32%，對(duì)應(yīng)EPS 1.23、1.57、2.08 元。維持強(qiáng)烈推薦A 投資評(píng)級(jí)。
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