>> 平安證券-合肥百貨(000417)公司事項點(diǎn)評：深挖區(qū)域潛力,再添兩個項目-130528
| 上傳日期： |
2013/5/28 |
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作者： |
耿邦昊，洪濤 |
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深挖區(qū)域潛力，再添兩個項目
事件：公司今日公告，擬租賃位于阜陽合肥現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)負(fù)1 至3 層約3.3 萬平米的商業(yè)物業(yè)，投資設(shè)立區(qū)域型購物中心，預(yù)計2015 下半年開業(yè)；同時擬在濱湖新區(qū)核心地段自建負(fù)1 至7 層約10 萬平米的大型城市綜合體項目，預(yù)計2016 年開業(yè)。
阜陽購物中心預(yù)計2015 下半年開業(yè)
阜陽是安徽人口規(guī)模最大的皖西北中心城市，公司擬開設(shè)的阜陽購物中心位于合肥現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)（園區(qū)規(guī)劃集聚常住人口約15 萬），以大型超市賣場為主，輔以電器及配套餐飲、娛樂等。（慧博投研資訊）該項目占地面積39 畝，規(guī)劃負(fù)1 至3 層總建筑面積約3.3 萬平米，其中地上經(jīng)營面積2.4 萬平米，地下配套用房0.9 萬平米，租賃期20 年，租金總額約1.4億元（平均0.58 元/天
平米），其他裝修設(shè)備投入約600 萬元，預(yù)計2015 下半年開業(yè)。
濱湖購物中心預(yù)計2016 年開業(yè)
濱湖新區(qū)是合肥未來城市形象的集中展示區(qū)、區(qū)域性特大城市的核心引領(lǐng)區(qū)，現(xiàn)有常住人口約30 萬。公司擬自建的濱湖購物中心位于濱湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展的黃金地段，是公司第一個自建運(yùn)營的大型城市綜合體。該項目占地面積30 畝，規(guī)劃負(fù)1 至7 層總建筑面積10 萬平米，可經(jīng)營面積5.75 萬平米（其中自營百貨、超市、家電面積3.9 萬平米，配套商業(yè)1.85 萬平米）。初步預(yù)算下，該項目總投資額約4.4 億元（平均4400 元/平米），其中土地成本5641 萬元，預(yù)計2016 年建成開業(yè)。
深挖區(qū)域潛力，儲備項目不斷
公司從2012 年開始一改過去以內(nèi)部挖潛為主的經(jīng)營策略，在經(jīng)濟(jì)周期低谷積極發(fā)展儲備新項目，鎖定低成本物業(yè)，彰顯加速擴(kuò)張和渠道下沉的堅定決心，進(jìn)一步鞏固公司在安徽地區(qū)的市場份額和龍頭地位。
除了去年新開的港匯廣場店（5.4 萬平，租賃）、職教城大賣場（1.6 萬平，購置）和今年新開的蚌埠三店（2.8 萬平，租賃）外，肥東店（4 萬平，租賃）、柏堰科技園（4 萬平，自建）預(yù)計于今年年內(nèi)開業(yè)。此外還有肥西店（3.6 萬平，自建）、滁州店（4 萬平，租賃）、蕪湖店（4 萬平，租賃）、阜陽店（3.3 萬平，租賃）和濱湖店（10 萬平，自建）將于2014-2016 年陸續(xù)開業(yè)，7 個計劃開業(yè)的新項目合計面積約33 萬平米。
盈利預(yù)測及投資建議
盡管從經(jīng)營層面看，終端需求處于弱復(fù)蘇階段，行業(yè)基本面乏善可陳，加上眾多新項目的密集開業(yè)，使得公司在短期面臨一定的培育壓力。但從另一角度來看，公司賬上凈現(xiàn)金約36 億元，市值52 億元，凈現(xiàn)金占市值比高達(dá)70%，同時擁有安徽省內(nèi)20 余萬平米的自有物業(yè)，價值底線厚實(shí)。
近期海印股份公告，擬以其經(jīng)營的 15 個物業(yè)未來五年的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行專項資產(chǎn)管理計劃，其本質(zhì)是預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)證券化。若這一方案獲批，如合肥百貨等區(qū)域壟斷力強(qiáng)、未來現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的零售公司的價值將得到明顯提升。我們維持公司13-14 年EPS 為0.57 和0.65 元，現(xiàn)價對應(yīng)估值11.6X，維持“推薦”評級。
風(fēng)險提示：消費(fèi)復(fù)蘇低于預(yù)期，新店培育期拉長，合肥地區(qū)競爭加劇。
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