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投資概要
    2013年的銷售進(jìn)展符合預(yù)期。前四個(gè)月保利置業(yè)的合約銷售額約爲(wèi)人民幣89億，同比增長(zhǎng)207%，合約銷售面積86萬平方米，同比增長(zhǎng)127%。（慧博投研資訊）2013年保利置業(yè)延續(xù)了2012年的加快銷售以及促進(jìn)資金回籠的整體策略。2013年以來，保利置業(yè)推出個(gè)多個(gè)城市的剛需型項(xiàng)目幷采取靈活的促銷策略以保證流暢的銷售，銷售效果顯著，銷售額和銷售面積同比均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
    隨著2012-2013年上海地區(qū)項(xiàng)目的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)，2014年長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售額比重將出現(xiàn)下滑。而武漢、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、哈爾濱爲(wèi)代表的其他區(qū)域?qū)⒊蔂?wèi)銷售額增速最快的區(qū)域，且銷售比重直逼其大本營(yíng)西南地區(qū)。此外，我們認(rèn)爲(wèi)，全年260億的銷售目標(biāo)是一個(gè)比較實(shí)際的目標(biāo)，前四個(gè)月的銷售完成率約爲(wèi)34%，表現(xiàn)尚可，下半年的銷售完成情況將是重要看點(diǎn)。
    加快資産周轉(zhuǎn)以及改善杠桿狀況仍是公司改善資産負(fù)債表的工作重心。2012年，保利置業(yè)的賬面現(xiàn)金增長(zhǎng)了21%至153億，總債務(wù)略增7.3%至410億，淨(jìng)負(fù)債比率由2011年底的103%降至94%。未來保利置業(yè)將會(huì)在債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)有限的基礎(chǔ)上快速回籠現(xiàn)金和提高股東權(quán)益回報(bào)，從而逐漸降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到保利置業(yè)仍處于規(guī)模擴(kuò)張的進(jìn)程，未來1-2年公司的淨(jìng)債務(wù)比率仍將高于行業(yè)均值。
    2013年公司將有150億的債務(wù)到期以及約190億的資本開支（包括125億工程款和65億土地款），總的資金壓力達(dá)到340億。因此，在快速銷售的同時(shí)，通過再融資來改善債務(wù)結(jié)構(gòu)和緩解償付壓力則必不可少。近期公司即將完成一筆5億美元的5年期債券發(fā)行，息率約爲(wèi)4.75%，基本符合我們的判斷。
    保利置業(yè)在2013 年的銷售額保持快速增長(zhǎng)，銷售進(jìn)度符合預(yù)期。公司的現(xiàn)金流改善有助于降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及在西南以外地區(qū)的項(xiàng)目擴(kuò)張計(jì)劃。我們給予保利置業(yè)的“搜集”評(píng)級(jí)，12 個(gè)月目標(biāo)價(jià)下調(diào)爲(wèi)6.2 港元，相當(dāng)于7.1 倍的2013年預(yù)期市盈率。