>> 湘財(cái)證券-外高橋(600648)森蘭項(xiàng)目加快推進(jìn)，自貿(mào)區(qū)建設(shè)助發(fā)展-130704
| 上傳日期： |
2013/7/9 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
蘇多永 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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投資要點(diǎn):
公司經(jīng)營模式基本確定，主營物業(yè)經(jīng)營、土地開發(fā)和物流貿(mào)易
外高橋保稅區(qū)是國內(nèi)成立最早、經(jīng)濟(jì)總量最大的保稅區(qū)，批準(zhǔn)規(guī)劃面積為10萬平方公里，2012年商品銷售總額突破1萬億元，進(jìn)出口總額超過1千億美元，經(jīng)濟(jì)總量約占全國保稅區(qū)50%。公司是外高橋保稅區(qū)開發(fā)商、營運(yùn)商和服務(wù)商，經(jīng)過多年發(fā)展形成了物業(yè)經(jīng)營、土地開發(fā)和物流貿(mào)易等三大業(yè)務(wù)板塊。公司擁有220萬平方米的廠房、倉庫等經(jīng)營性物業(yè)，后續(xù)還將增加森蘭項(xiàng)目的商業(yè)、辦公等經(jīng)營性物業(yè)，物業(yè)經(jīng)營是公司發(fā)展之本。同時，公司正在積極推進(jìn)森蘭項(xiàng)目開發(fā)，該項(xiàng)目2005年啟動，目前正處于收獲期。在物流貿(mào)易方面，公司依托物流園區(qū)加快物流業(yè)發(fā)展，充分利用自身優(yōu)勢，構(gòu)建集貿(mào)易、物流和倉儲“三位一體”的物流鏈條。
森蘭項(xiàng)目加快推進(jìn)，商業(yè)商務(wù)區(qū)成重點(diǎn)
森蘭項(xiàng)目總占地面積5.74平方公里，由商業(yè)區(qū)和居住區(qū)兩大組團(tuán)，其中商業(yè)區(qū)規(guī)劃面積52萬平方米，由時尚主題商業(yè)、甲級寫字樓、五星級生態(tài)酒店、服務(wù)式公寓、環(huán)湖餐飲娛樂等構(gòu)成；居住區(qū)規(guī)劃面積100萬平方米，以低密度公寓與別墅為主。項(xiàng)目2005年正式啟動，2008年南部國際社區(qū)地塊首次掛牌出讓，2011年公司旗下的“森蘭商都、國際、名佳”綜合體項(xiàng)目啟動，2012年南部國際社區(qū)地塊第三次掛牌轉(zhuǎn)讓，2013年公司將加大了森蘭商業(yè)商務(wù)區(qū)開發(fā)力度。根據(jù)董事會十六次會議決議，公司將啟動森蘭商業(yè)商務(wù)區(qū)D1-4、D4-4、D3-2等商業(yè)辦公項(xiàng)目，地上建筑面積累計(jì)達(dá)36萬平方米，總投資預(yù)計(jì)超過66億元，商業(yè)辦公項(xiàng)目成為公司2013年開發(fā)重點(diǎn)。
森蘭項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，業(yè)績有望逐步釋放
森蘭項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，南部國際社區(qū)地塊三次成功掛牌出讓，累計(jì)獲得土地出讓金59.28億元，引進(jìn)仁恒、保利、綠城等著名房企，有助于南部國際社區(qū)品牌打造和地價提升。森蘭南部社區(qū)住宅項(xiàng)目地價大幅上漲，2008年A1-1、A1-2兩地塊首次掛牌出讓，樓板價約7503元/平方米；2009年A2-1、A6-1、A7-1、A9-1 四地塊掛牌出讓；樓板價飆升至16115元/平方米，大幅增長115%；2012年A10-1、A10-2、A10-3三地塊掛牌出讓，樓板價17678元/平方米，再次增長10%。目前，仁恒森蘭雅苑公寓預(yù)售均價約4萬元/平方米，疊加別墅預(yù)售均價約6萬元/平方米，地價房價較為合理，隨著森蘭項(xiàng)目的日益成熟，森蘭地價仍有進(jìn)一步上漲空間，地價的上漲將有助于公司業(yè)績釋放。同時，公司自主開發(fā)的“森蘭商都、國際、名佳”綜合體項(xiàng)目整體進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)2014年商都、國際開業(yè)迎客，名佳開始預(yù)售，進(jìn)一步增厚公司業(yè)績。
綜保區(qū)有望成為率先建成自由貿(mào)易區(qū)
2009年4月國發(fā)【2009】19號文提出“借鑒國際自由港政策，拓展洋山保稅港區(qū)功能”，自由港成為上?！皟蓚€中心”建設(shè)的主要方向。2009年11月上海綜合保稅區(qū)掛牌成立，并低調(diào)提出建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)設(shè)想，即有自由貿(mào)易區(qū)功能的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)。2011年上海向國家有關(guān)管理部門提交了在上海綜合保稅區(qū)設(shè)立自由貿(mào)易園區(qū)的申請，自貿(mào)區(qū)成為上海發(fā)展新方向。2013年1月《上海市推進(jìn)國際貿(mào)易中心建設(shè)條例》出臺，首次提出要在上?！疤剿鹘⒎蠂H慣例的自由貿(mào)易園區(qū)”。2013年3月，李克強(qiáng)總理視察上海外高橋，鼓勵上海大膽探索，研究如何在28平方公里內(nèi)，建立一個自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大開放，以推動完善開放型經(jīng)濟(jì)體制機(jī)制。上海綜合保稅區(qū)定位是上海建設(shè)國際航運(yùn)中心的核心區(qū)域、國際貿(mào)易中心的重要載體和國際金融中心的重要突破口，在上?！八膫€中心”建設(shè)中戰(zhàn)略性、引領(lǐng)性、突破性地位突出，在綜保區(qū)范圍內(nèi)先行先試進(jìn)行制度創(chuàng)新既是國家既定的戰(zhàn)略方針，也是上海全面建成“四個中心”的重要舉措，綜保區(qū)有望成為中國首個自由貿(mào)易區(qū)。外高橋保稅區(qū)作為中國最早最成熟最成功的保稅區(qū)，有望在自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)中占據(jù)主導(dǎo)地位，外高橋保稅區(qū)管理模式和成功經(jīng)驗(yàn)有望向洋山深水港區(qū)和浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)輸出，成為自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的最大受益者。
估值與投資建議：
預(yù)計(jì)2013-2014年公司EPS分別是0.48元和0.56元，動態(tài)PE分別為34倍和27倍。公司RNAV為15.37元，基本無折價。公司估值高于行業(yè)平均水平，估值不具有吸引力。公司森蘭項(xiàng)目加快推進(jìn)，商業(yè)項(xiàng)目存在調(diào)高容積率的可能性，南部國際社區(qū)品質(zhì)已顯，地價走高，且低密度住宅將以自己開發(fā)為主，森蘭項(xiàng)目的建設(shè)將增厚公司業(yè)績，并提高RNAV。同時，自由貿(mào)易區(qū)已經(jīng)成為上海戰(zhàn)略，并得到國家領(lǐng)導(dǎo)人的認(rèn)可，三季度出臺相關(guān)政策的可能性較大，上海綜合保稅區(qū)有望率先成為中國第一個自由貿(mào)易區(qū)，自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)將為綜保區(qū)提供良好的軟環(huán)境，有助于提高綜保區(qū)軟實(shí)力和核心競爭力，進(jìn)而提升園區(qū)內(nèi)物業(yè)價值和森蘭商業(yè)區(qū)的商業(yè)價值。給予公司“增持”評
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