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    公司與深圳君豪置業(yè)共同出資組建合資公司經(jīng)營(yíng)新疆海寧皮革城，其中上市公司持股51%。項(xiàng)目所使用地塊為合作方君豪置業(yè)取得，總面積約150萬(wàn)平方米，總建筑面積300萬(wàn)平方米，其中已建商業(yè)、公寓、幼兒園用房約100萬(wàn)平方米。"新疆海寧皮革城"擬使用其商業(yè)部分的一獨(dú)棟商業(yè)房，建筑面積地上11.5萬(wàn)平方米，地下停車場(chǎng)2萬(wàn)平方米。
    選址方面，項(xiàng)目位于烏魯木齊市北郊，烏魯木齊地處歐亞大陸腹地，南北疆交通樞紐，是中國(guó)西部對(duì)外開(kāi)放的重要門戶，項(xiàng)目位于烏魯木齊市與自治區(qū)直管縣級(jí)市五家渠市地界連接處，距離烏市中心半小時(shí)車程，地理位置較為優(yōu)越市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)。同時(shí)項(xiàng)目附近有奧特萊斯、家具城、辦公樓等配套設(shè)施，商圈效應(yīng)將較為明顯。
    按照公告披露，合資公司董事長(zhǎng)由海寧皮革城委派，采用海寧皮革城子公司管理模式。合作分兩階段，第一階段：商戶經(jīng)營(yíng)合同起始之日起前三年，標(biāo)的產(chǎn)權(quán)歸屬不變，為君豪置業(yè)所有，由其無(wú)償提供給合資公司使用，海寧皮城負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)、利益分配，每年招商總收入在扣除管理費(fèi)用支出后的凈收入51%歸海寧皮城，49%歸君豪置業(yè)；同時(shí)君豪置業(yè)確保另行支付給合資公司市場(chǎng)宣傳推廣費(fèi)用累計(jì)4500萬(wàn)元，其中第一年2000萬(wàn)，第二年1500萬(wàn)，第三年1000萬(wàn)元。第二階段：滿三年之日，在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正常情況下，海寧皮城按51%的比例購(gòu)買合作標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，按照標(biāo)的實(shí)際建筑、裝修成本的成本價(jià)作價(jià)（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用），形成真正有房產(chǎn)固定資產(chǎn)的51:49比例的合資公司。
    我們認(rèn)為新疆市場(chǎng)皮衣消費(fèi)需求較為旺盛，參考成都、哈爾濱項(xiàng)目租賃單價(jià)，保守按100元/平米/月預(yù)估，項(xiàng)目2015-16年將增厚公司業(yè)績(jī)0.01/0.03。
    風(fēng)險(xiǎn)因素：
    政策等不確定因素使得項(xiàng)目交付低于預(yù)期；宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)影響皮衣消費(fèi)
    投資建議：業(yè)績(jī)?cè)鏊俟拯c(diǎn)+行業(yè)底部回升，建議積極配置，目標(biāo)價(jià)20.0元
    按當(dāng)前商鋪出售結(jié)算假設(shè)，維持2014-16年1.13/1.32/1.65元盈利預(yù)測(cè)(2013年為0.93元），其中租賃業(yè)績(jī)分別為0.91/1.06/1.37元（2013年為0.70元），佟二堡三期創(chuàng)業(yè)園、本部斜橋加工區(qū)商鋪在2014H2或2015年需視條件確認(rèn)結(jié)算數(shù)額。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2014年13x處于絕對(duì)底部，維持"買入"評(píng)級(jí)及20元目標(biāo)價(jià)（對(duì)應(yīng)2014年租賃20x，出售5x)。