>> 海通證券-外高橋(600648)跟蹤報(bào)告-140922
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2014/9/22 |
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增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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根據(jù)《草案》，每個(gè)片區(qū)又分為服務(wù)分區(qū)、綜合分區(qū)和物流分區(qū)，并依據(jù)功能有相應(yīng)的開發(fā)強(qiáng)度。三個(gè)片區(qū)總建筑規(guī)模約2830 萬平，其中外高橋約1850 萬平，洋山約530 萬平，浦東機(jī)場(chǎng)約450 萬平?！恫莅浮穲?jiān)持了剛性和彈性相結(jié)合；同時(shí)體現(xiàn)綜合用地，對(duì)各功能分區(qū)提出主導(dǎo)用地性質(zhì)。 投資建議：
《草案》明確自貿(mào)區(qū)各區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和土地開發(fā)強(qiáng)度。
1）充分肯定外高橋金融、服務(wù)產(chǎn)業(yè)定位?！恫莅浮芬?guī)定建筑規(guī)?？刂圃诩s1850 萬平的外高橋片區(qū)功能定位是，充分利用自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)（外高橋）的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)森蘭區(qū)域，促進(jìn)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)（外高橋）逐步融入上海市北部地區(qū)（尤其是浦東新區(qū)北部城區(qū)）功能，打造成為以國際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)功能為主，商業(yè)、商務(wù)、文化多元功能集成的國際貿(mào)易城。2）對(duì)片區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行明確規(guī)劃。從《草案》內(nèi)容看，外高橋大部門土地明確劃分為I 類和II 類用地。Ⅰ類用地指服務(wù)分區(qū)，形成金融、貿(mào)易、商業(yè)相對(duì)集聚的區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、國際貿(mào)易等功能業(yè)態(tài)。開發(fā)強(qiáng)度控制在2.5-5.0。Ⅱ類用地指綜合分區(qū)，綜合布置公共設(shè)施、工業(yè)等用地，重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、高端制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等功能業(yè)態(tài)。開發(fā)強(qiáng)度控制在1.5-3.0。
《草案》對(duì)加快外高橋區(qū)域開發(fā)速度意義重大。
1）定位明確有利企業(yè)各司其職，專注發(fā)展。短期看，明確的定位有利于各片區(qū)錯(cuò)位發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。外高橋片區(qū)國際貿(mào)易城定位將推動(dòng)區(qū)內(nèi)土地價(jià)格上升，商住需求旺盛。而中長(zhǎng)期看，首次明確外高橋在上海四個(gè)中心建設(shè)中的龍頭定位， 其中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?，土地增值空間很大。2）有利外高橋加快"二次開發(fā)"力度。此外方案明確外高橋片區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度控制在1.5-5.0（容積率范圍）?？紤]此前高橋區(qū)域多規(guī)劃物流、倉儲(chǔ)用地（容積率在0.5 到2），《草案》有利外高橋區(qū)域加大開發(fā)力度。 自貿(mào)區(qū)再獲總理肯定。自貿(mào)區(qū)成立一周年之際，李克強(qiáng)總理再次肯定了上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)，并明確表態(tài)"我今天不問各部委為自貿(mào)區(qū)支持了什么，我更想知道他們還可以再支持什么？"。我們認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)后期國際版（張江共同參與）、迪斯尼聯(lián)動(dòng)和免稅政策預(yù)期加強(qiáng)。 投資建議：自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)下公司有望受益五大利好，給予"增持"評(píng)級(jí)。公司屬自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體唯一上市公司。目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)已上升為國家戰(zhàn)略，外高橋基本面將進(jìn)入實(shí)質(zhì)改變階段。未來公司將重點(diǎn)開發(fā)港務(wù)區(qū)、物流區(qū)、森蘭中塊和南塊國際社區(qū)在內(nèi)的自貿(mào)區(qū)一期項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)"產(chǎn)城融合"。我們預(yù)計(jì)公司2014、2015 年EPS分別是0.58 和0.76 元。對(duì)照香港自由港政策下生產(chǎn)要素價(jià)值重估，我們預(yù)計(jì)未來公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)進(jìn)程，并受到政策紅利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地價(jià)重估、定位轉(zhuǎn)變和職能升級(jí)五大利好。在暫不考慮以上因素以及容積率調(diào)整后開發(fā)面積變化的情況下公司RNAV是33.68 元。截至9 月19 日，公司收盤于30.19 元，對(duì)應(yīng)2014、2015 年P(guān)E分別為52.05 倍和39.72 倍?？紤]到森蘭項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)高峰，外高橋?qū)⑹芤嬗谧再Q(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，定向融資將加快公司五大平臺(tái)建設(shè)，我們以RNAV，即33.68 元作為6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)，維持"增持"評(píng)級(jí)。
主要分析：
1. 《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(草案)》主要內(nèi)容
為更好地推動(dòng)上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)，最大化自貿(mào)區(qū)存量土地資源功能，2014年9月18日，上海市公布《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》（簡(jiǎn)稱《草案》），公開征求意見。
第一，建筑規(guī)?？刂圃诩s1850萬平的外高橋片區(qū)功能定位是，充分利用自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)（外高橋）的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)森蘭區(qū)域，促進(jìn)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)（外高橋）逐步融入上海市北部地區(qū)（尤其是浦東新區(qū)北部城區(qū)）功能，打造成為以國際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)功能為主，商業(yè)、商務(wù)、文化多元功能集成的國際貿(mào)易城。
其中，Ⅰ類分區(qū)，服務(wù)分區(qū)，形成金融、貿(mào)易、商業(yè)相對(duì)集聚的區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、國際貿(mào)易等功能業(yè)態(tài)。開發(fā)強(qiáng)度控制在2.5-5.0。Ⅱ類分區(qū)，綜合分區(qū)，綜合布置公共設(shè)施、工業(yè)等用地，重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、高端制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等功能業(yè)態(tài)。開發(fā)強(qiáng)度控制在1.5-3.0。Ⅲ類分區(qū)，物流分區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國際采購分撥、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代專業(yè)物流等功能業(yè)態(tài)。開發(fā)強(qiáng)度控制在1.5-2.0。此外，園區(qū)配置5~6條公交線，結(jié)合軌道交通站點(diǎn)設(shè)置2處換乘樞紐，俱進(jìn)路以南設(shè)置1處公交首末站。
第二，建筑規(guī)?？刂圃诩s530萬平的洋山片區(qū)的功能定位是，憑借毗鄰臨港地區(qū)中心區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與臨
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