久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

    公司物業(yè)儲(chǔ)備總量超預(yù)期，現(xiàn)有用地類型結(jié)構(gòu)亦好于預(yù)期，將公司RNAV 從354億上調(diào)55%至547 億。外高橋今日公告公司物業(yè)資源儲(chǔ)備情況，園區(qū)內(nèi)目前地上已建物業(yè)地上建筑面積317 萬(wàn)方，在建物業(yè)地上建筑面積115 萬(wàn)方，未建物業(yè)地上建筑面積320 萬(wàn)方，超過(guò)我們預(yù)期。1）我們?cè)A(yù)計(jì)公司目前已建物業(yè)的儲(chǔ)備面積為317 萬(wàn)方，高于我們預(yù)期。已建物業(yè)中，廠房及倉(cāng)庫(kù)建筑面積約269 萬(wàn)方，高于我們此前預(yù)計(jì)的220 萬(wàn)方。商辦用地建筑面積約42 萬(wàn)方，這部分用地租金價(jià)格較高，預(yù)計(jì)為4 元/平/天，為廠房/倉(cāng)庫(kù)的4-5 倍。此前我們并未將其考慮在內(nèi)。按公司最新披露估計(jì)，已建成持有物業(yè)的RNAV 為252 億，較原估計(jì)高120 億。2）公司在建及已規(guī)劃未建的儲(chǔ)備物業(yè)建筑面積共435 萬(wàn)方，其中廠房及倉(cāng)庫(kù)184 萬(wàn)，主要分布在保稅區(qū)（110 萬(wàn)方）、保稅物流園區(qū)、物流園二期（42 萬(wàn)方）；商辦用地187 萬(wàn)方，主要分布在保稅區(qū)（116 萬(wàn)方）、森蘭商務(wù)區(qū)（69 萬(wàn)方）；住宅用地64 萬(wàn)方，主要分布在森蘭國(guó)際社區(qū)。在建及已規(guī)劃未建物業(yè)中，價(jià)值含量更高的商業(yè)及住宅物業(yè)儲(chǔ)備占58%，占比亦高于預(yù)期。3）公司公告的物業(yè)儲(chǔ)備面積并不包括物流園二期約150 萬(wàn)方建面的未拆遷取地的土地，也未考慮到未來(lái)可能的容積率提高和土地性質(zhì)改變。
    公司是自貿(mào)區(qū)土地二次開發(fā)的實(shí)質(zhì)性龍頭，繼續(xù)看好二次開發(fā)為公司價(jià)值帶來(lái)巨大提升空間。1）外高橋區(qū)域土地二次開發(fā)和轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)勢(shì)在必行。自貿(mào)區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位上將提高服務(wù)業(yè)比重，目前外高橋近八成可使用土地是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，利用效率低，與自貿(mào)區(qū)發(fā)展定位不符，未來(lái)必然要求用地規(guī)劃的配套調(diào)整。2）未來(lái)公司RNAV 有望大幅提升。公司目前108 萬(wàn)方未建工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地及物流園二期未開發(fā)土地，以及公司目前持有的老舊廠房倉(cāng)庫(kù)和已銷售園區(qū)中的低效利用部分，均可能進(jìn)行用地性質(zhì)調(diào)整及二次開發(fā)，由此將帶來(lái)公司價(jià)值的大幅提升。具體請(qǐng)參加我們1 月8 日的深度報(bào)告《外高橋：自貿(mào)區(qū)土地二次開發(fā)的實(shí)質(zhì)性龍頭》。
    外高橋物業(yè)儲(chǔ)備超預(yù)期，上調(diào)RNAV55%至547 億，目前折價(jià)近半，并繼續(xù)看好自貿(mào)區(qū)發(fā)展及區(qū)內(nèi)土地的二次開發(fā)的巨大機(jī)會(huì)，重申“買入”評(píng)級(jí)。公司物業(yè)儲(chǔ)備超預(yù)期，上調(diào)RNAV55%至547 億，P/RNAV 僅53%，低于行業(yè)平均60%左右的水平?？紤]到銷售和自持物業(yè)配比，我們適度調(diào)整公司13、14 年的EPS 為0.55、1.08 元（原預(yù)測(cè)為0.59、1.27 元），對(duì)應(yīng)PE 分別為52X、27X。同時(shí)自貿(mào)區(qū)發(fā)展及區(qū)內(nèi)土地的二次開發(fā)為公司價(jià)值帶來(lái)巨大提升空間，重申“買入”評(píng)級(jí)！