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    外高橋26 日晚發(fā)布公告，公司非公開發(fā)行股票獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過。
    外高橋再融資獲批，意味著房企股權(quán)類再融資已取得實(shí)質(zhì)性突破，也彰顯了國家對上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)的全面支持和特別關(guān)懷。1）根據(jù)增發(fā)預(yù)案，公司擬發(fā)行股票不超過2.67 億股，發(fā)行價(jià)格不低于13.20 元/股，募集資金27 億元，投入自貿(mào)區(qū)及其配套區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。2）外高橋是房地產(chǎn)類公司中首個(gè)獲批的股權(quán)類再融資，意味著去年7 月以來市場期待已久的房企再融資取得了實(shí)質(zhì)性突破，也意味著自2010 年以來塵封3 年多的房地產(chǎn)企業(yè)向資本市場再融資之路終于打開。預(yù)計(jì)此后其他地產(chǎn)公司的再融資方案也將陸續(xù)過會(huì)。3）更要看到的是，外高橋作為首個(gè)獲發(fā)審委通過的地產(chǎn)再融資方案企業(yè)，再次彰顯了國家層面對上海自貿(mào)區(qū)的全面支持和特別關(guān)懷。
    自貿(mào)區(qū)政策加速落地，土地二次開發(fā)為公司價(jià)值帶來巨大提升空間。1）自貿(mào)區(qū)各項(xiàng)政策2014 年以來正在全速推進(jìn)。自貿(mào)區(qū)建設(shè)是國家戰(zhàn)略，更是上海市發(fā)展的頭等大事。春節(jié)之后，以人民幣跨境使用細(xì)則為開端，各項(xiàng)自貿(mào)區(qū)配套政策密集出臺(tái)。2）外高橋區(qū)域土地二次開發(fā)和轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)勢在必行，公司RNAV 有望提升3 倍。自貿(mào)區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位上將提高服務(wù)業(yè)比重，目前外高橋近八成可使用土地是工業(yè)倉儲(chǔ)用地，必然要求用地規(guī)劃的配套調(diào)整。理想情況下，土地二次開發(fā)可使公司RNAV 達(dá)到933 億，而目前市值僅305 億。
    預(yù)計(jì)增發(fā)價(jià)格將達(dá)到上限，股權(quán)攤薄比例低，再融資成功將加速自貿(mào)區(qū)土地開發(fā)及公司業(yè)績釋放。1）雖然公司增發(fā)底價(jià)僅13.2 元/股，但由于自貿(mào)區(qū)獲批后公司股價(jià)已大幅上漲，預(yù)計(jì)最終增發(fā)價(jià)格將遠(yuǎn)高于底價(jià)。我們認(rèn)為這次增發(fā)發(fā)行數(shù)量達(dá)到1 億股下限的概率較大，按此計(jì)算的股本攤薄比例為9.9%，在當(dāng)前發(fā)布再融資預(yù)案的地產(chǎn)公司中為最低。2）再融資成功將使公司資金得到補(bǔ)充，加速自貿(mào)區(qū)土地開發(fā)，提升業(yè)績釋放速度。
    外高橋再融資方案獲批，地產(chǎn)再融資正式開閘，將加速公司在自貿(mào)區(qū)的土地開發(fā)?？春米再Q(mào)區(qū)發(fā)展及區(qū)內(nèi)土地的二次開發(fā)的巨大機(jī)會(huì)，重申“買入”評級。
    暫不考慮攤薄的影響，我們維持公司13-15 年的EPS 為0.59、1.27、2.66 元的預(yù)測，對應(yīng)PE 分別為51X、24X、11X。不考慮土地二次開發(fā)，公司目前P/RNAV為86%，當(dāng)前股價(jià)已具有安全邊際。自貿(mào)區(qū)發(fā)展及區(qū)內(nèi)土地的二次開發(fā)為公司價(jià)值帶來巨大提升空間，重申“買入”評級！