>> 海通證券-歐亞集團(tuán)(600697)公告點(diǎn)評(píng)-150106
| 上傳日期： |
2015/1/6 |
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pdf 共5頁 |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
李宏科，汪立亭，路穎 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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公司09年底已公告濟(jì)南大觀商都項(xiàng)目投資意向，估計(jì)后續(xù)因濟(jì)南修建地鐵1號(hào)線而調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，所以擱置至今。據(jù)本次披露的項(xiàng)目投建計(jì)劃，該項(xiàng)目由濟(jì)南歐亞大觀園房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，注冊(cè)資本1.8億元，其中公司出資1.13億元占比62.78%、濟(jì)南大歐經(jīng)貿(mào)出資4900萬元占比27.22%、濟(jì)南歐亞大觀園（公司持股51%）出資1800萬元占比10%，公司直接和間接持股比例合計(jì)67.88%。
濟(jì)南歐亞大觀商都位于市中區(qū)陽光新路中段，東至陽光新路，西至興濟(jì)河，南至臥龍路，北至劉長(zhǎng)山路，毗鄰陽光100國際新城，周圍還有泉景天沅、三箭如意苑、通聯(lián)花園等大中型居住小區(qū)，交通便利，人口密集；占地面積4.6公頃，規(guī)劃建設(shè)用地2.72萬平米，規(guī)劃總建面24.95萬平米，其中地上19萬平米、地下5.93萬平米。
從業(yè)態(tài)來看（A）商業(yè)部分：地上1-6層合計(jì)7.34萬平米，預(yù)計(jì)年平均投資收益率為其投資額的3-4%；（B）寫字間及公寓：地上7-20層合計(jì)11.68萬平米，售出后預(yù)計(jì)產(chǎn)生投資額15-20%的一次性投資收益；（C）車庫及附屬設(shè)施：地下3層5.93萬平米，停車位2560個(gè)。
項(xiàng)目總投資14.28億元，其中建安費(fèi)用9.33億元、其他費(fèi)用4.27億元（其中土地費(fèi)用2.85億元）、基本預(yù)備費(fèi)6800萬元，按資金來源其中4.284億元為自有資金投入，其他9.996億元通過自籌；建設(shè)期2年，公司預(yù)計(jì)至2015年11月10日，我們估計(jì)商業(yè)部分可能在2016年或其后開業(yè)，預(yù)計(jì)后續(xù)將由公司或通過濟(jì)南歐亞大觀園（公司持股51%）經(jīng)營該項(xiàng)目約7.3萬平米的商業(yè)部分。
我們認(rèn)為，本次濟(jì)南大觀商都項(xiàng)目推進(jìn)標(biāo)志著公司"三星"戰(zhàn)略再次落地，預(yù)計(jì)公司借鑒已有的商業(yè)綜合體運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，有望通過地產(chǎn)銷售回籠現(xiàn)金對(duì)沖商業(yè)部分開業(yè)初期的培育壓力。從公司近年擴(kuò)張節(jié)奏來看，大體量購物中心或商業(yè)+住宅綜合體明顯增加，資本開支壓力持續(xù)：
（A）外延擴(kuò)張穩(wěn)步持續(xù)，儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富：公司2014年新開4家百貨門店，即萬豪購物中心（4月29日，6萬平米）、長(zhǎng)新購物中心（11月22日，3.6萬平米）、五環(huán)購物中心（12月26日，5.4萬平米），以及吉林綜合體（12月28日，商業(yè)48萬平米，其中經(jīng)營面積30多萬平米），均為100%權(quán)益；我們預(yù)計(jì)2015年將新開通遼（商業(yè)9.97萬平米、地產(chǎn)18.43萬平米）和烏蘭浩特項(xiàng)目（9.5萬平米商業(yè)，60%權(quán)益）。
截至2014年底，公司旗下百貨門店總建筑面積216萬平米，其中權(quán)益自有物業(yè)約165萬平米（剔除銀華資本少數(shù)股權(quán)），儲(chǔ)備項(xiàng)目7個(gè)（總投資超40億元，總權(quán)益建面超100萬平米，其中商業(yè)約30萬平米）。
（B）資本開支加大致資產(chǎn)負(fù)債率2011年以來維持70-80%之間：截至2014年三季度末，公司賬面現(xiàn)金10.35億元，短期借款22.53億元、長(zhǎng)期借款8億元、應(yīng)付債券4.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.25%。2014年4月和9月各發(fā)行一期3億元短融券。公司近年資本開支加大致資產(chǎn)負(fù)債率2011年以來維持70-80%之間，且從后續(xù)擴(kuò)張計(jì)劃來看尚無減輕跡象，但在業(yè)績(jī)層面，仍需結(jié)合公司擴(kuò)張成本（目前來看較低）、商業(yè)培育情況（歷史上多數(shù)門店培育期僅1-2年）、房產(chǎn)銷售確認(rèn)節(jié)奏（具有較大不確定性）等綜合判斷。 維持對(duì)公司的判斷：（1）充足的防御性：經(jīng)營區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春和吉林省其他二、三線城市及低成本（股權(quán)收購）進(jìn)入沈陽、濟(jì)南、鄭州等城市，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及電商影響小，在省內(nèi)具有壟斷性及品牌效應(yīng)；擁有19家百貨門店共216萬平米自有物業(yè)，權(quán)益自有物業(yè)165萬平米（考慮銀華資本少數(shù)股東權(quán)益）及約30家超市門店，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目7個(gè)。（2）潛在的高成長(zhǎng)：成長(zhǎng)門店（3-5年）和次新門店（1-3年）面積占比約30%；儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富，100%自有物業(yè)且投入成本低。
（3）獎(jiǎng)勵(lì)基金方案保障業(yè)績(jī)穩(wěn)定成長(zhǎng)：以2010年為基數(shù)，2011-14年每年凈利潤(rùn)增量提取比例為增長(zhǎng)20-25%、25-30%和30%以上各提30%、35%和40%，高管獎(jiǎng)勵(lì)基金年度內(nèi)必須購買公司股票；14年是獎(jiǎng)勵(lì)方案末年，關(guān)注業(yè)績(jī)釋放動(dòng)力。
（4）高管增持驅(qū)動(dòng)利益一致，分紅傳統(tǒng)優(yōu)良：公司董事長(zhǎng)與高管09年以來增持約296萬股，占比1.9%，均價(jià)約20元，其中截至2014年9月末，董事長(zhǎng)曹和平先生首次進(jìn)入前十大股東（第十），持有247.78萬股，占比1.56%；公司上市以來累計(jì)分紅5.7億元（分紅率37.21%）遠(yuǎn)超3.95億元股權(quán)融資額，自2000年來每年全現(xiàn)金分紅，提供穩(wěn)定投資回報(bào)。
（5）各項(xiàng)估值指標(biāo)處于行業(yè)低位，從二級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)資本角度，均具有較高的投資吸引力。目前41億元市值對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)的2015年收入128億元和凈利潤(rùn)3.6億元，PE為11.3倍、PS為0.32倍，PEG 0.5倍，均處于行業(yè)較低水平，RNAV/市值超4倍為行業(yè)最高。
維持盈利預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)公司2014-2016年凈利潤(rùn)分別為2.99、3.66和4.55億元，同比增長(zhǎng)21.73%、22.57%和24.22%，合EPS各為1.88元、2.30元和2.86元
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