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公司的項(xiàng)目布局位于今年熱銷的長三角地區(qū)核心城市，今年的銷售收入高速增長也將帶來2016、2017 年結(jié)轉(zhuǎn)收入的同比增高。
    收入成本時(shí)間差導(dǎo)致利潤率下降
    2016 年一季度公司毛利率較2015 年末下降10.6 個百分點(diǎn)，銷售期間費(fèi)用率從7.6%上升到33.9%，而凈利率為負(fù)，主要是由于公司的費(fèi)用和銷售收入有一定時(shí)間錯位，銷售收入的高增長導(dǎo)致費(fèi)用增長，而銷售收入滯后確認(rèn)。公司一季度財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年末增長48.27%，主要由于公司短期負(fù)債增長了847.55%，近期公司將非公開發(fā)行30 億公司債，其中品種一發(fā)行總額為18.5 億元，品種二發(fā)行總額為11.5 億元，票面利率分別為5.44%和4.76%，將很大程度上降低公司的借債成本?？梢钥吹剑患径刃鲁强毓扇匀槐３直容^好的現(xiàn)金回籠，其銷售商品收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入高達(dá)5.6 倍，較15 年年底進(jìn)一步提高。
    2016 年一季度，公司在天津、蘇州、南通、杭州四處競得地塊，都屬于長三角和二線核心城市，布局明朗，今年該區(qū)域銷售火熱，量價(jià)齊升，改善性需求釋放有一定的持續(xù)性，新城控股的土地儲備優(yōu)勢仍然顯著。
    投資建議：
    新城控股是A 股房地產(chǎn)公司二線藍(lán)籌中質(zhì)地優(yōu)良的公司，小盤開發(fā)，營運(yùn)穩(wěn)健，現(xiàn)金回流較好。在政策有利于非限購城市的背景下，其布局的核心二線城市將有較大的提升空間。未來幾年公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的拿地策略和穩(wěn)健的開發(fā)風(fēng)格，并大力拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，加大物業(yè)租金收入占比。公司在過去的融資瓶頸下，還能穩(wěn)扎在房企二線梯隊(duì)，相信在股權(quán)融資幫助下發(fā)展將會更加迅速并且公司在過去的11 年中分紅9.94 個億，2015 年分紅1.84 個億，轉(zhuǎn)增3 股/10 股。公司有穩(wěn)健的房地產(chǎn)開發(fā)能力，也在試水新的物業(yè)增值服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)，我們認(rèn)為在市場風(fēng)險(xiǎn)偏好不穩(wěn)定，行業(yè)向下的背景下，新城控股這樣業(yè)績和現(xiàn)金回流有保障，也具備轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新等潛力的公司是值得關(guān)注的投資標(biāo)的。一季度的業(yè)績低于預(yù)期，但結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度實(shí)際上并不影響整年的業(yè)績，我們維持之前的盈利預(yù)測，新城控股2016/2017/2018 年的 EPS 為1.00 元，1.54 元，2.08 元，相對應(yīng)的P/E 為10.14 倍，6.58 倍，4.87 倍，我們認(rèn)為基本面和估值背離的時(shí)候正是買入的最好時(shí)機(jī)，維持“買入”評級。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，行業(yè)去化率不及預(yù)期，政策力度不及預(yù)期。