>> 東興證券-陸家嘴(600663)16年中報(bào)點(diǎn)評-靜靜綻放,期待贊賞的目光-160728
| 上傳日期： |
2016/7/29 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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觀點(diǎn)：
營業(yè)收入和凈利潤均實(shí)現(xiàn)大幅增長。2016年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣37.88億元，較2015年上半年的人民幣25.05億元上升51.22%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤人民幣8.82億元，較2015年上半年的人民幣6.74億元大幅上升30.82%。上半年，公司實(shí)現(xiàn)住宅銷售合同金額24.1億元，銷售面積7.5萬平方米?？傮w來看，公司2016年上半年大幅好于去年同期，得益于房產(chǎn)銷售收入和租金收入大幅增長，同時公司嚴(yán)控費(fèi)用的效果顯現(xiàn)，雙重因素促使歸母凈利潤大幅上升。
“國企改革”成為公司發(fā)展的催化劑。隨著改革的不斷深化，“十三五”時期成為深化國企改革的關(guān)鍵時期，尤其是7月政府高層“做強(qiáng)做優(yōu)做大國有企業(yè)”的號召頻頻釋放國企改革加溫預(yù)期。公司目前控股股東上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司是上海市國資委和上海浦東新區(qū)國資委屬下的全資子公司，而上海作為改革的領(lǐng)頭羊和試驗(yàn)區(qū)，國企改革必定走在全國的前列。
重大資產(chǎn)重組是陸家嘴集團(tuán)資產(chǎn)證券化進(jìn)程加速的標(biāo)志。目前公司正在進(jìn)行的重大資產(chǎn)重組通過現(xiàn)金購買形式實(shí)現(xiàn)，標(biāo)的為陸金發(fā)100%股權(quán)，規(guī)避了證監(jiān)會要求跨界并購對定增方式的嚴(yán)控。陸金發(fā)的主要股東為陸家嘴集團(tuán)、上海浦東土地控股集團(tuán)、上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)，實(shí)際控制和共同經(jīng)營愛建證券、陸家嘴國際信托和陸家嘴國泰人壽3家金融機(jī)構(gòu)，形成了“證券+信托+保險(xiǎn)+股權(quán)投資”的業(yè)務(wù)格局，是大股東陸家嘴集團(tuán)旗下的金融優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
此次并購是陸家嘴集團(tuán)資產(chǎn)證券化進(jìn)程加速的里程碑事件，也是上市公司打造“地產(chǎn)+金融”雙元業(yè)務(wù)的重要舉措?？傮w來看，通過這次重組，公司揭開國企改革的大幕，陸家嘴集團(tuán)旗下的新興區(qū)域開發(fā)（包括前灘國際商務(wù)區(qū)、臨港項(xiàng)目和御橋科創(chuàng)園項(xiàng)目）和股權(quán)投資板塊（申迪投資，DISNEY中方合作伙伴）未來有望陸續(xù)注入上市公司。
商業(yè)地產(chǎn)價值稀缺性凸顯，帶來長期增值潛力。公司在陸家嘴核心區(qū)域擁有大量高端優(yōu)質(zhì)經(jīng)營物業(yè)，地理位置優(yōu)越、建筑品質(zhì)卓越，布局辦公、商鋪、酒店、會展等。隨著上海金融中心的明確定位，陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)價值稀缺性進(jìn)一步凸顯。截至上半年末，公司在營物業(yè)面積達(dá)到181 萬平米，可租賃物業(yè)的出租率達(dá)到86.7%，其中公司長期運(yùn)營的甲級寫字樓總建面超過115萬平米，高品質(zhì)研發(fā)樓和非甲級寫字樓總建面超過20萬平米，目前在建的經(jīng)營物業(yè)項(xiàng)目總建面260萬平米。
公司自持物業(yè)面臨著自貿(mào)區(qū)擴(kuò)區(qū)、北京非首都功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移雙重機(jī)遇，同時也面臨著陸家嘴區(qū)域新增商業(yè)地產(chǎn)放量和金融業(yè)危機(jī)頻發(fā)的雙重挑戰(zhàn)，公司招商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)管理功能上附加更多創(chuàng)新型服務(wù)，這種業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變將使公司能夠更好的適應(yīng)市場的變化，從而鍛造出更強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力。
住宅物業(yè)快速去化提供現(xiàn)金流保障。上半年全國一線和核心二線城市房地產(chǎn)市場的火爆無疑顯著利好公司的物業(yè)銷售，上半年銷售金額為24.1億元，較去年同期的17.5億元同比大增37.71%。公司的主要項(xiàng)目布局于上海和天津，在售面積分別為12.6萬平和25.35萬平，項(xiàng)目去化庫分別為95%和91%，為未來業(yè)績的增長提供了有力支撐。
從當(dāng)前收入結(jié)構(gòu)來看，房產(chǎn)銷售收入占比逐漸提升，這種快周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品將為公司不斷增持大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)提供資金支持，實(shí)現(xiàn)了公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的長短期限互補(bǔ)。預(yù)期在當(dāng)前的市場環(huán)境下，公司仍然會大量開發(fā)住宅產(chǎn)品，從而在保障公司業(yè)績穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。
結(jié)論：
公司作為陸家嘴金融核心區(qū)辦公物業(yè)最大業(yè)主，持有的大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)有著極強(qiáng)的價值稀缺性，隨著在營物業(yè)面積持續(xù)增加和周邊區(qū)域物業(yè)價格快速上漲，公司資產(chǎn)增值潛力無限。公司正在由單純的物業(yè)出租向?qū)I(yè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)變，重大資產(chǎn)重組標(biāo)的將為公司增加"金融"元素，落實(shí)"地產(chǎn)+金融"戰(zhàn)略，同時預(yù)期公司將顯著受益于"國企改革"和"資產(chǎn)證券化改革推進(jìn)"兩大政策，陸家嘴集團(tuán)公司旗下的優(yōu)質(zhì)資源注入進(jìn)程有望加速，整個集團(tuán)的資產(chǎn)證券化率進(jìn)一步提升。我們預(yù)計(jì)公司2016年-2018年?duì)I業(yè)收入分別為81.65億元、102.07億元和122.48億元，每股收益分別為0.74元、0.87元和1.06元，對應(yīng)PE分別為30.61、25.96和21.48，維持"強(qiáng)烈推薦"評級。
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