>> 中信證券-首開股份（600376）2016年7月經(jīng)營情況點評：銷售增速首屈一指，節(jié)奏準確開源節(jié)流-160809
| 上傳日期： |
2016/8/9 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰 |
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此報告為加密報告 |
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銷售合同金額增速首屈一指。公司前7 個月銷售額同比增長164%，在行業(yè)前20 強里銷售增速首屈一指，遠遠跑贏行業(yè)。公司銷售良好，有北京/蘇州等地房價上漲的因素，有公司推盤不斷攀登高峰的原因，也有權(quán)益比下降的緣故，但起決定作用的是公司在手資源和開發(fā)能力。我們上調(diào)公司2016 年全年銷售額預(yù)測到600 億元，預(yù)計受益熱銷2017 年后公司業(yè)績增速也會明顯加快。
謹慎拿地，理性投放資源。7 月公司僅在較為熟悉的福州獲得一幅總價僅17.75 億元土地的50%權(quán)益。2016 年年初至今，公司在拿地方面一直非常慎重，沒有在任何熱點城市獲得地王。
在最恰當時候降低杠桿率。到2015 年底，公司的凈負債率164%，仍處于行業(yè)內(nèi)較高水平（和凈資產(chǎn)賬面價值偏低也有關(guān)）。但公司2013-2015 年維持高凈負債率，換回一大批有盈利潛力的土地儲備。而2016 年全社會融資成本不斷下降，樓市銷售火熱，地王頻頻出現(xiàn)，公司則加速回籠資金，減少拿地，完成定向增發(fā)，在最恰當時候開始降低杠桿率。
通過房地產(chǎn)基金參與存量物業(yè)改造。公司公告，擬投資2 億元于蕪湖高和融德投資中心。該房地產(chǎn)基金主要投資存量商業(yè)物業(yè)，改造升值，再擇機以銷售或資產(chǎn)證券化方式退出。公司今年還和北京文投合作打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，和億達中國合作商務(wù)園區(qū)開發(fā)。我們認為，公司布局新領(lǐng)域有三大特點：只參與自己熟悉的領(lǐng)域，找最專業(yè)公司合作，控制每個領(lǐng)域投入規(guī)模。公司有望成為伴隨城市有機成長的多業(yè)務(wù)綜合開發(fā)地方國資平臺。
風險因素：公司銷售權(quán)益比有所下降的風險。
資源價值稀缺，經(jīng)營節(jié)奏準確，維持公司“買入”的投資評級。我們維持公司2016/17/18 年盈利預(yù)測0.88/1.27/1.57 元/股和NAV19.96 元/股。公司資產(chǎn)負債表不斷好轉(zhuǎn)，2016-2017 年已規(guī)劃每年不低于0.6 元/股現(xiàn)金分紅，我們預(yù)計北京房價也有繼續(xù)上升勢頭。我們認為不能繼續(xù)在十分謹慎的NAV（未來市場若不變差，NAV 和盈利預(yù)測或上調(diào)）基礎(chǔ)上再給大幅折讓。我們給予公司NAV20%的折讓，上調(diào)公司目標價到15.97 元/股（原目標價13.97 元/股），維持“買入”的投資評級。
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