>> 中投證券-北京城建（600266）盈利超預(yù)期，資產(chǎn)價值遠(yuǎn)高于市值獲險資增持-160814
| 上傳日期： |
2016/8/15 |
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來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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上半年?duì)I收30.03元同比-8.28%，歸母凈利潤4.35億元同比48.96%，扣非凈利潤4.39億元+53.22%。分業(yè)務(wù)看，房地產(chǎn)開發(fā)銷售營收28.28億元同比-9.1%，毛利率31.81%較上年增加4.82個百分點(diǎn)；其中目前主要開發(fā)世華龍樾、海梓府、北京密碼等項(xiàng)目的全資子公司興華公司實(shí)現(xiàn)營收10.81億元/凈利潤2.75億元。期內(nèi)公司收到國信證券2015年現(xiàn)金分紅2.058億元，占上半年凈利潤的半數(shù)，股權(quán)投資對利潤的增厚顯著。分地區(qū)，京、渝、蓉營收分別22.49億元、1.89億元、4.80元，同比-21.3%、-30.6%、+829%。財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，資產(chǎn)負(fù)債率72%、凈負(fù)債率54%，維持行業(yè)中低水平。賬面預(yù)收款139.5億元同比大增42%，業(yè)績鎖定強(qiáng)。
房屋銷售創(chuàng)新高，北京土地拓展持續(xù)突破。上半年簽約銷售54.0萬斱同比增67%、70.8億元+46%，完成2015全年銷售總額的60%，預(yù)計(jì)全年可達(dá)130-150億元同比+12%~29%。新增土儲面積146.9萬斱+152%，新開工面積65.8萬斱+86%，竣工面積21.6萬斱+42%。期間以授權(quán)模式獲得懷柔府東棚改項(xiàng)目，招標(biāo)獲得奧體文化商務(wù)園和望壇棚改項(xiàng)目。在手一級開發(fā)項(xiàng)目中，雪花項(xiàng)目綜合商業(yè)地塊入市，吳家村棚改項(xiàng)目已具備一次性招標(biāo)條件，密于走馬莊、昌平馬池口項(xiàng)目有序推進(jìn)。
望壇棚改項(xiàng)目計(jì)劃3年完成開發(fā)，區(qū)位稀缺開發(fā)價值誘人，公司將耗資49億元在大興販安置房29萬平用于部分項(xiàng)目拆遷，4-5年內(nèi)完成盈利結(jié)算。項(xiàng)目位亍東城區(qū)南二環(huán)外永外地區(qū)，總建面136萬斱，總投資預(yù)計(jì)433億元，公司將獲取該項(xiàng)目總開發(fā)額的15%盈利回報，預(yù)計(jì)將為公司帶杢丌低于40億元凈利，幵將獲得項(xiàng)目配套經(jīng)營管理權(quán)以及10多萬方物業(yè)持有權(quán)。項(xiàng)目拆遷有望2017年底完成：1）政府主尋，執(zhí)行力超預(yù)期。東城區(qū)重點(diǎn)棚改項(xiàng)目，立項(xiàng)提前，幵成立100多個工作組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)拆遷等手續(xù)。2）集團(tuán)2007年就已介入項(xiàng)目調(diào)查，前期扎實(shí)的工作為項(xiàng)目順利開發(fā)奠基。近期公司團(tuán)購首創(chuàng)華業(yè)在大興開發(fā)的住宅項(xiàng)目用亍拆遷安置。該項(xiàng)目位亍大興區(qū)團(tuán)河沐新路東側(cè)，3214套、建面29萬平，總價款49.55億元，均價1.71萬元/平。團(tuán)購房分18年底/19年中交付。3）項(xiàng)目將采取產(chǎn)業(yè)化、模塊化等高效的斲工技術(shù)來建設(shè)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目17年開始貢獻(xiàn)利潤。
業(yè)績穩(wěn)定增長，資產(chǎn)價值遠(yuǎn)大于市值，獲穩(wěn)定價值投資人險資等持續(xù)增持。近年公司深耕北京，資源拓展迅速，鎖定未來5年以上高成長發(fā)展，每股未分配利潤高達(dá)4.68元，賬面凈值12.02元，PB僅1.08倍，價值嚴(yán)重被低估。公司二級開發(fā)可結(jié)算權(quán)益貨值超1500億元，在手一級開發(fā)項(xiàng)目超200萬斱有潛力一二級聯(lián)勱，仌有機(jī)會繼續(xù)在京獲取一級開發(fā)項(xiàng)目。借劣集團(tuán)影響力獲取首都圈資源優(yōu)勢顯著，而股權(quán)投資增值及收益豐厚均將增厚公司價值及利潤。在固定收益回報持續(xù)大幅下行背景下，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)擁有穩(wěn)定增長回報，成為險資等重點(diǎn)配置資產(chǎn)選擇。中報顯示，中再保險等及關(guān)聯(lián)人今年首次進(jìn)入公司前10大流通股東，持股4.344%；中國人導(dǎo)資產(chǎn)則持有公司股仹達(dá)2.53%。公司資產(chǎn)價值遠(yuǎn)大于市值已被險資及公募基金發(fā)掘，幵將持續(xù)被發(fā)掘，這也是我們持續(xù)推薦公司最重要的因素。
公司卡位深耕首都圈，豐厚資源儲備和高超的項(xiàng)目拓展能力極大受益京房價易漲難跌、市政府東遷和京津冀一體化發(fā)展機(jī)遇，自身長于資本運(yùn)作具備加杠桿空間，股權(quán)投資屢創(chuàng)佳績，集團(tuán)支持產(chǎn)業(yè)協(xié)同，未杢有望持續(xù)受益國企改革，在資源獲取、激勵等方面取得新的突破， 沉淀蓄勢厚積待發(fā)， 提速發(fā)展?jié)摿κ?。預(yù)測16-18EPS1.05/1.22/1.43 元，當(dāng)前合理資產(chǎn)估值24.883 元/股，再次“強(qiáng)烈推薦”。
風(fēng)險提示：棚改進(jìn)度滯后；后續(xù)項(xiàng)目獲取、房地產(chǎn)市場波勱風(fēng)險，股權(quán)投資風(fēng)險。
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