>> 方正證券-格力地產(chǎn)（600185）珠海明珠，國(guó)改綻放-160812
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2016/8/16 |
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推薦 |
作者： |
任澤平 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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目前珠海國(guó)資委旗下共有7 家企業(yè)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市基建相關(guān)業(yè)務(wù)，我們認(rèn)為格力地產(chǎn)將是主要整合平臺(tái)。主要原因有：（1）成立海投公司，專(zhuān)門(mén)劃轉(zhuǎn)格力地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，重要地位彰顯；（2）出臺(tái)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，落實(shí)中央“全面深化改革決定”中提出的“允許混合所有制經(jīng)濟(jì)實(shí)行企業(yè)員工持股”，成為珠海國(guó)改急先鋒。（3）珠海國(guó)資委絕對(duì)控股的地產(chǎn)上市平臺(tái)，持股比例高達(dá)51.94%（定增后為41.13%），高于另外兩家涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司——珠海控股（41.1%）和華發(fā)股份（21.9%）。
（4）珠海控股實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占總營(yíng)收不足15%。未來(lái)，隨著廣東和珠海國(guó)改提速，格力地產(chǎn)有望受益。
地產(chǎn)穩(wěn)步拓展，異地布局順利。
公司地產(chǎn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2011-2015 年?duì)I收復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)17.5%，扣除投資收益的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率近10%。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取“立足珠海，重點(diǎn)布局”的戰(zhàn)略，目前已在珠海完成新區(qū)老城、東中西部聯(lián)動(dòng)布局，同時(shí)也順利進(jìn)入重慶和上海市場(chǎng)。目前公司主要在手項(xiàng)目7 個(gè)，總規(guī)劃可售面積252.8 萬(wàn)平，可結(jié)算面積135.8 萬(wàn)平，可結(jié)算權(quán)益貨值達(dá)214.6 億元。2015 年公司銷(xiāo)售面積總計(jì)13.7 萬(wàn)平（其中格力廣場(chǎng)2.97 萬(wàn)平，格力海岸10.7 萬(wàn)平），地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收24.8 億元；假設(shè)公司營(yíng)收和銷(xiāo)售面積保持17.5%的復(fù)合增長(zhǎng)率，當(dāng)前儲(chǔ)備保障未來(lái)超5 年銷(xiāo)售。此外，公司通過(guò)海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)全面參與珠海城市建設(shè)，通過(guò)工程項(xiàng)目前期切入，獲取潛在優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。隨著港珠澳大橋開(kāi)通、粵港澳一體化推進(jìn)、珠三角西岸發(fā)展提速，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值洼地正被逐步發(fā)掘，有望帶動(dòng)公司地產(chǎn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。
“3+2”格局初顯，海洋與口岸經(jīng)濟(jì)小跑前進(jìn)。
2014 年以來(lái)，公司除了穩(wěn)步發(fā)展地產(chǎn)主業(yè)，也搶先布局海洋、健康、金融、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)等極具發(fā)展?jié)摿Φ南嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)，奠定“3+2”（“房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)”+“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)”）產(chǎn)業(yè)格局。海洋經(jīng)濟(jì)方面，香洲漁港、洪灣漁港、高欄港、海島開(kāi)發(fā)、沙灘修復(fù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)展順利，在工程收入逐步結(jié)算的同時(shí)，有望通過(guò)后期深度開(kāi)發(fā)，逐漸形成集冷庫(kù)冷鏈、物流配送、海洋科技、休閑旅游等于一體的海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)格局?？诎督?jīng)濟(jì)方面，港珠澳大橋2017年開(kāi)通在即，公司作為人口島項(xiàng)目和珠海口岸綜合項(xiàng)目承建方，有望切入后期交通、配套商業(yè)等開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，變現(xiàn)流量獲取回報(bào)。同時(shí)，公司依托房地產(chǎn)和海洋經(jīng)濟(jì)鋪展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提升附加值；順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)金融大潮開(kāi)展現(xiàn)代金融業(yè)，串聯(lián)各大板塊，向珠海綜合城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。
亮點(diǎn)將現(xiàn)，打造游艇服務(wù)經(jīng)濟(jì)。
珠海平沙是全國(guó)最大最強(qiáng)的中高檔游艇生產(chǎn)基地，但珠海乃至廣東游艇消費(fèi)遠(yuǎn)不及同等經(jīng)濟(jì)水平的地區(qū)。珠海地理和區(qū)位十分適宜游艇消費(fèi)，目前價(jià)格和消費(fèi)能力已基本不形成制約，主要問(wèn)題在于泊位稀缺、相關(guān)綜合服務(wù)量少價(jià)貴和進(jìn)口關(guān)稅高。珠海正大力發(fā)展游艇旅游經(jīng)濟(jì)，粵港澳游艇自由行也將刺激相關(guān)消費(fèi)需求。公司2013年成立格力船務(wù)，提供綜合游艇服務(wù)，同時(shí)依托房地產(chǎn)和海洋經(jīng)濟(jì)建設(shè)專(zhuān)業(yè)游艇碼頭。目前公司擁有格力海岸游艇碼頭、香洲港游艇碼頭、廟灣島游艇碼頭等項(xiàng)目，僅在建泊位達(dá)900個(gè)。同時(shí)珠海目前規(guī)劃和在建游艇泊位不足1500個(gè)，對(duì)標(biāo)香港超7000艘游艇，發(fā)展空間巨大。公司有望通過(guò)會(huì)籍銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓、提供綜合服務(wù)獲取新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)亮點(diǎn)。
盈利預(yù)測(cè)與估值。
盈利預(yù)測(cè)方面：預(yù)計(jì)2016-2018年公司EPS分別為0.53元、0.66元、0.75元。公司當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2016-2017年預(yù)測(cè)PE分別為13X、10X、9X。 公司估值方面：第一，地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益凈增加值30億，2015年末賬面凈值39億，因此RNAV為69億。第二，海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)變現(xiàn)，預(yù)計(jì)其他業(yè)務(wù)保持較高增速，未來(lái)三年凈利潤(rùn)分別為0.13億、0.2億、0.29億，按照目前休閑服務(wù)業(yè)51.9倍PE，支撐市值分別為6.8億、10.2億、15.4億。第三，游艇服務(wù)業(yè)將成為業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)三年凈利潤(rùn)分別為0.84億、1.01億、1.22億，同樣按照51.9倍PE，支撐市值分別為43.6億、52.3億、63.5億。
我們認(rèn)為，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步拓張，海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、游艇服務(wù)經(jīng)濟(jì)逐步兌現(xiàn)業(yè)績(jī)，公司增長(zhǎng)可期。同時(shí)，隨著“3+2”產(chǎn)業(yè)格局逐步完善，公司將全面切入珠海城市開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，向綜合城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。此外，公司作為珠海國(guó)資委旗下主要地產(chǎn)上市平臺(tái)，或?qū)⑹芤鎻V東和珠海國(guó)改提速。首次覆蓋，給予公司“推薦”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)回落，影響公司地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；上海項(xiàng)目拿地成本較高，對(duì)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售形成壓力；重慶兩江新區(qū)發(fā)展不及預(yù)期；海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)和游艇服務(wù)業(yè)
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