>> 東興證券-信達(dá)地產(chǎn)（600657）2016年半年報點評：“地王”制造者，金融地產(chǎn)引領(lǐng)者-160823
| 上傳日期： |
2016/8/23 |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入30.68億元，同比增長41.83%；其中房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入28.11億元，同比增長41.97%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積 60.30 萬平方米，同比增長26.1%；實現(xiàn)合同銷售金額 62.31億元，同比增長 32.4%。
公司實現(xiàn)回籠資金54.16億元，同比增長42.1%。
本期內(nèi)，由于公司加大了再一二線城市的拿地力度，土地成交較為集中，故而融資產(chǎn)生的財務(wù)費用同比增加193.26%，再加之結(jié)算項目毛利率下降，由此導(dǎo)致在營收同比增長41.84%的情況下，凈利潤較上年同期的2.36億元減少了44.92%，僅為1.30億元。
主營業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長 一二線城市漸成重心。 2016 年上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收28.11億元，同比增長41.98%，公司主營業(yè)務(wù)連續(xù)幾年實現(xiàn)穩(wěn)步增長；從報告期主營業(yè)務(wù)分地區(qū)圖中可以看出，寧波、青島、上海三城市主營業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)達(dá)到76%，長三角仍然是公司最主要的營收貢獻(xiàn)區(qū)域。
在信達(dá)地產(chǎn)2009年借殼上市之時，公司項目集中在寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區(qū)的二、三線城市，且項目多以中低端產(chǎn)品為主。而目前來看，一二線城市已經(jīng)成為公司業(yè)務(wù)中心及戰(zhàn)略重心，公司重點關(guān)注經(jīng)濟強市與人口導(dǎo)入城市的“3+2+X”的城市布局戰(zhàn)略進(jìn)一步落實。
優(yōu)化城市布局，以“地王”制造者聞名。公司的土地儲備規(guī)模經(jīng)歷了一段“量的提升”到“質(zhì)的提升”的轉(zhuǎn)變，具體反應(yīng)在公司土地儲備的城市布局方面。自2015年開始優(yōu)化區(qū)域布局，加大一二線城市投資力度以來，公司在土地市場上頻繁出手，優(yōu)質(zhì)地塊更是不惜高溢價率競爭，自2015年7月以來，公司通過公開招拍掛新增9塊土地，其中6塊為區(qū)域“地王”，尤其今年5月低到6月初不到一周時間里，更是耗資180度億連奪兩塊地王。
對于公司近似“瘋狂”的拿地行為，不乏質(zhì)疑的聲音，但我們對此持樂觀態(tài)度。主要基于三點考慮：以金融優(yōu)勢顯示資金強勢、與行業(yè)龍頭聯(lián)姻共同開發(fā)、投資收益和項目開發(fā)收益靈活轉(zhuǎn)換。公司依托母公司，在資金來源方面具有強大的優(yōu)勢，而在后續(xù)開發(fā)方面，公司在拿地之后旋即引入在該地區(qū)操盤經(jīng)驗豐富的開發(fā)商共同開發(fā)，優(yōu)勢互補，提升收益。公司在某種程度上是扮演一個財務(wù)投資者的角色。
以上海新江灣城地王項目為例，公司在拿地之后一個月即發(fā)布公告稱與泰禾集團合作開發(fā)，泰禾集團的“院子系列”高端別墅產(chǎn)品蜚聲業(yè)內(nèi)，得益于金融優(yōu)勢+產(chǎn)品優(yōu)勢的“強強組合”，再加之該項目的黃金位臵和稀缺性，我們認(rèn)為已經(jīng)定位于高端產(chǎn)品的這一項目利潤將有巨大的空間。
集團協(xié)同聯(lián)動 特色金融地產(chǎn)引領(lǐng)者。信達(dá)地產(chǎn)是央企中國信達(dá)在地產(chǎn)領(lǐng)域的“獨生子”，與母公司的協(xié)同合作使公司的經(jīng)營思路與普通開發(fā)商存在巨大的差異，例如在進(jìn)行拿地決策時從大類資產(chǎn)配臵的更高角度，而不是基于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。優(yōu)質(zhì)的土地資源同時也為信達(dá)集團的資產(chǎn)配臵提供了優(yōu)良的資產(chǎn)選擇，具備較穩(wěn)定的保值效果。
公司在母公司的支持之下，通過獲得“信達(dá)系”委托貸款、共同設(shè)立地產(chǎn)投資基金、私募發(fā)行債券等方式，多元化獲取資金，為公司的土地布局及業(yè)務(wù)拓展提供了充足的資金保障。目前公司多個項目拿地均為“區(qū)域公司+區(qū)域公司設(shè)立/參股基金”合作模式。
資金成本顯著降低。低利率長期債券的發(fā)行，有效降低了公司整體融資成本，融資期限結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步得到了優(yōu)化，長期融資的比例顯著提高。其他多種融資渠道運作順暢、協(xié)調(diào)，充分保證了各項投資經(jīng)營正常運行，實現(xiàn)了在負(fù)債率水平較高的階段，資金管理的安全、平穩(wěn)和有序。
結(jié)論：
作為中國信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺，公司借助中國信達(dá)系統(tǒng)資源，強化集團協(xié)同聯(lián)動，業(yè)務(wù)模式和盈利模式不斷得到創(chuàng)新發(fā)展。在業(yè)務(wù)模式方面，公司正從單純的房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資與專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域拓展，努力打造有信達(dá)特色的金融地產(chǎn)模式；在盈利模式方面，由原來單純獲取項目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變。隨著中國信達(dá)未來的進(jìn)一步發(fā)展，共享業(yè)務(wù)、客戶、品牌資源與組織網(wǎng)絡(luò)的協(xié)同效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，將為公司提供更廣闊的發(fā)展空間。
我們預(yù)計公司2016年-2018年營業(yè)收入分別為124.47億元、180.49億元和243.66億元，每股收益分別為0.62元、1.03元和1.33元，對應(yīng)PE分別為9.22、5.55和4.27，維持公司“強烈推薦”評級。
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