>> 申萬(wàn)宏源-世茂股份(600823)存量項(xiàng)目處置提升業(yè)績(jī)，未來(lái)商業(yè)稟賦進(jìn)一步釋放-160906
| 上傳日期： |
2016/9/6 |
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增持 |
作者： |
王勝 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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收入下滑的同時(shí)歸母凈利潤(rùn)大增主要是因?yàn)槌鍪垌?xiàng)目公司股權(quán)（旗下持有北京世茂工三）帶來(lái)的大約11 億的投資收益。報(bào)告期內(nèi)公司毛利率31.38%，比15 年同期減少了5.25 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅地產(chǎn)毛利率由31.74%大幅下降至24.50%，商業(yè)地產(chǎn)略有提升，由38.10%上升至40.54%，報(bào)告期內(nèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售收入結(jié)構(gòu)中住宅地產(chǎn)占比進(jìn)一步提升至79%，住宅占比的提升疊加住宅毛利的下滑拖累了整體毛利率。
報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售面積略有下降，銷(xiāo)售額與15 年同期持平，未來(lái)公司在商業(yè)地產(chǎn)的稟賦將逐步釋放。16 年上半年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積46 萬(wàn)平米（15 年同期為57 萬(wàn)平米），其中還包括北京世貿(mào)大廈的7.78 萬(wàn)平米，合同銷(xiāo)售額75 億元，與15 年同期持平，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別完成全年計(jì)劃的32.85%和42.37%。根據(jù)公司半年報(bào)披露的銷(xiāo)售情況來(lái)看，如果我們把商住類(lèi)的銷(xiāo)售直接歸為住宅類(lèi)銷(xiāo)售，公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售面積34 萬(wàn)平米，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積12 萬(wàn)平米，商業(yè)地產(chǎn)占比為26%，公司15 年全年銷(xiāo)售面積140 萬(wàn)平米中商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為18 萬(wàn)平米，占比僅為13%，根據(jù)公司目前持有的項(xiàng)目類(lèi)型來(lái)看，我們認(rèn)為未來(lái)公司的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售占比將進(jìn)一步提升。公司16 年上半年通過(guò)收購(gòu)集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，既解決了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，同時(shí)也進(jìn)一步強(qiáng)化了公司的商業(yè)地產(chǎn)稟賦。在對(duì)北京世茂工三和北京世茂大廈變現(xiàn)之后，公司目前持有完工的投資性物業(yè)92 萬(wàn)平米，在建的持有型物業(yè)約有100 萬(wàn)平米，地處核心位置，未來(lái)將貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入。公司目前在建+儲(chǔ)備面積高達(dá)892 萬(wàn)平米，確保未來(lái)幾年銷(xiāo)售的持續(xù)性。
借力資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)低成本融資，非公開(kāi)發(fā)行順利進(jìn)行。16 年上半年公司通過(guò)資本市場(chǎng)募得債務(wù)資金55 億元，融資成本在3%-3.38%，成本優(yōu)勢(shì)明顯，公司于近期又收到了中期票據(jù)的接受注冊(cè)反饋，金額為13 億元。非公開(kāi)發(fā)行股票方面，公司擬募集金額不超過(guò)66.7 億元來(lái)收購(gòu)集團(tuán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前正順利進(jìn)行中，考慮到公司目前的資產(chǎn)負(fù)債率只有60.3%，在行業(yè)中處于低位水平，我們認(rèn)為公司非公開(kāi)發(fā)行獲得通過(guò)是大概率事件，通過(guò)后將進(jìn)一步優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，確保公司發(fā)展所需資金。
盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：上調(diào)16 年盈利預(yù)測(cè)，下調(diào)17-18 年預(yù)測(cè)，目標(biāo)價(jià)：8.58 元，維持增持評(píng)級(jí)。公司是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，項(xiàng)目分布合理，地理區(qū)位佳，同時(shí)公司成立保險(xiǎn)公司，走“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”之路，我們看好公司未來(lái)的發(fā)展，雖然公司上半年收入不及預(yù)期，但處置股權(quán)帶來(lái)的投資收益巨大，同時(shí)考慮到行業(yè)的未來(lái)態(tài)勢(shì)，我們上調(diào)公司16 年的盈利預(yù)測(cè)，下調(diào)公司17-18 年的盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)16-18 年EPS：0.85/0.85/0.91 元（原先預(yù)測(cè)在最新股本攤薄下EPS 為：0.77/0.93/1.22 元），參考可比公司11 倍的PE，給予目標(biāo)價(jià)格：8.58元，維持增持評(píng)級(jí)。
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