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這里面原有投資邏輯指的是維持家電白酒板塊的投資主線，然后關(guān)注三四線城市消費(fèi)升級(jí)帶來的二線品牌機(jī)會(huì)。新興投資邏輯值得是關(guān)注例如旅游航空此等先前與地產(chǎn)無關(guān)的消費(fèi)行業(yè)以期待其補(bǔ)漲。簡而言之：以地產(chǎn)投資增速為指標(biāo)平衡新舊消費(fèi)投資邏輯
    而本篇報(bào)告我們將從一家企業(yè)的角度出發(fā)：在過去數(shù)年的發(fā)展中，華僑城自身從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游給了我們上述論據(jù)以最堅(jiān)實(shí)的支撐，另一方面，其跨界的特性使得其在地產(chǎn)減速消費(fèi)換擋的時(shí)間點(diǎn)具有極其獨(dú)特的投資價(jià)值。
    市場在以低于純地產(chǎn)估值水平定價(jià)一家增速超預(yù)期的半旅游半地產(chǎn)公司。
    內(nèi)容摘要
    地產(chǎn)借力旅游在新時(shí)期有新的含義：旅游收入和利潤占比的提高是公司轉(zhuǎn)型的因和果
    低估值帶來的是高安全邊際：在舊投資邏輯中，地產(chǎn)和旅游的混搭讓公司難以形成面向投資者的一致預(yù)期。在壓低公司估值水平的同時(shí)給了未來更大的想象空間
    高安全邊際后是兩種期待：如果地產(chǎn)投資增速可以維持，公司在房地產(chǎn)行業(yè)中的相對(duì)較低估值將迎來修復(fù)的可能。如果房地產(chǎn)投資難以維持，公司在旅游板塊中極低的估值將迎來更大的修復(fù)可能合理的管理層團(tuán)隊(duì)給了實(shí)現(xiàn)上述展望的可能性
    公司解析
    華僑城是一家中國市場少有的跨界運(yùn)營旅游與地產(chǎn)的公司，其收入占比重旅游業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)半開的態(tài)勢讓投資者很難確認(rèn)其主營屬性。一般來說，由于其之前一直采用旅游文化發(fā)展帶動(dòng)地產(chǎn)銷售的戰(zhàn)略。市場仍然將其定義為房地產(chǎn)企業(yè)。并以地產(chǎn)公司的估值水平對(duì)其股價(jià)進(jìn)行判斷。
    過往公司發(fā)展戰(zhàn)略為通過打造“歡樂谷”“東部華僑城”此類全域旅游主題公園，以較低的價(jià)格獲得公園附近的土地開發(fā)權(quán)，之后再以旅游，文化為主題提高地產(chǎn)議價(jià)水平。利用在這個(gè)過程中形成的“剪刀差”，公司在經(jīng)營規(guī)模不及行業(yè)龍頭企業(yè)時(shí)，取得了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的毛利率水平。
    從凈利潤的角度來說，華僑城在可比公司中依然較高，但差距已然不明顯。這體現(xiàn)了公司在于大型地產(chǎn)公司對(duì)比時(shí)運(yùn)營管理能力上的差距。