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1）結(jié)算增長(zhǎng)3 成，毛利略有下滑：16 年公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收111.60 億元，同比+27.94%，北京、重慶、天津、青島項(xiàng)目結(jié)算均大幅增加。由于北京存量項(xiàng)目結(jié)算毛利下降，全年公司結(jié)算毛利率30.85%，比上年降低7.85 個(gè)pct。2）銷售回款創(chuàng)歷年新高：公司2016 年實(shí)現(xiàn)銷售金額156.2 億（+34%），銷售面積101.6 萬(wàn)方（+42%），銷售回款168.99 億元，同比增長(zhǎng)50.27%，銷售額、銷售回款創(chuàng)歷年新高；3）股權(quán)投資可圈可點(diǎn)，國(guó)信證券股價(jià)波動(dòng)帶來(lái)綜合收益減少：公司全年實(shí)現(xiàn)投資收益達(dá)3.51 億元，同比增長(zhǎng)66.14%，主要來(lái)自國(guó)信證券分紅（2.06 億），但國(guó)信證券股價(jià)下跌導(dǎo)致可供出售金融資產(chǎn)本報(bào)告期末68.40 億元，比上年末減少6.51 億元，導(dǎo)致其他綜合收益-7.5 億元。
    ■土地拓展創(chuàng)紀(jì)錄、棚改項(xiàng)目唱主角: 1）土地投資力度大增：公司全年土地拓展總建面453萬(wàn)方（2015 年145.13 萬(wàn)方、2014 年55.63 萬(wàn)方），再創(chuàng)公司歷史紀(jì)錄：a.棚戶區(qū)改造的獲取成為最大亮點(diǎn)：公司2016 年獲得了望壇、張儀村、懷柔新城03 街區(qū)和順義臨河村項(xiàng)目（合計(jì)總建面377.65 萬(wàn)方）。b.核心二線城市擴(kuò)張：公司在年底以20.4 億和29.8 億競(jìng)得了南京（9.1 萬(wàn)方）、重慶項(xiàng)目（55.36 萬(wàn)方）c.以招標(biāo)方式獲得了奧體文化商務(wù)園項(xiàng)目，云蒙山文化旅游項(xiàng)目全面啟動(dòng)；2）棚改項(xiàng)目利潤(rùn)豐厚，收益釋放在今明：望壇項(xiàng)目總建面136 萬(wàn)方，地上面積80.6 萬(wàn)方。
    預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高達(dá)15%，則預(yù)期共可以帶來(lái)凈利潤(rùn)60 億左右； 公司持有鄭州京城地產(chǎn)75%的股權(quán)，京城地產(chǎn)擬擬參與鄭州歐亞片區(qū)棚改項(xiàng)目（總建面45.97 萬(wàn)方）。
    ■打通多條融資渠道：1）設(shè)立地產(chǎn)基金：公司以?shī)W體文化商務(wù)園項(xiàng)目為標(biāo)的，發(fā)行了30 億元規(guī)模的三期基金（加上一、二期總規(guī)模達(dá)82.43 億元）；2）銀團(tuán)融資融資：公司啟動(dòng)了銀團(tuán)融資，從七家銀行取得336 億元融資規(guī)模；3）設(shè)立基金管理公司：2016 年6 月，公司與太平資產(chǎn)及控股股東合作發(fā)起設(shè)立北京城建基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，公司占29%份額，搭建資金融通與運(yùn)作平臺(tái)，通過(guò)基金管理公司開(kāi)展基金融資業(yè)務(wù)。
    ■投資大師、收益可觀：16 年公司股權(quán)投資額達(dá)12.72 億元，同比增長(zhǎng)264.69%，目前公司對(duì)外投資企業(yè)12 家，總投資額15.22 億元；5 月，公司按底價(jià)32.54 元/股參與報(bào)價(jià)并出資1.4 億元認(rèn)購(gòu)了中科曙光股票，通過(guò)認(rèn)購(gòu)非公開(kāi)發(fā)行股票的方式增資了中科曙光，參與了中信建投H股認(rèn)購(gòu)，公司目前持有國(guó)信證券（2.06 億元）、錦州銀行（0.18 億元）等上市公司股份，提供可觀分紅外，另外持有北科建（0.59 億元）等未來(lái)潛在上市標(biāo)的。
    ■投資建議：公司背靠北京國(guó)匠城建集團(tuán)，京津冀棚改經(jīng)驗(yàn)豐富，資源拓展迅速。受益于通州副中心及雄安特區(qū)建設(shè)，有望為公司帶來(lái)持續(xù)優(yōu)質(zhì)資源、豐厚利潤(rùn)。預(yù)計(jì)公司2017-2019EPS為1.01、1.16、1.58 元，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)23.6 元，給予買入-A 評(píng)級(jí)。
    ■風(fēng)險(xiǎn)提示：北京市房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整影響銷售、股權(quán)投資收入不及預(yù)期。