>> 安信證券-金融街(000402)核心物業(yè)持續(xù)增值、受益首都功能升級-170414
| 上傳日期： |
2017/4/14 |
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作者： |
陳天誠 |
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■持續(xù)增持核心物業(yè)，開發(fā)和自持收益貢獻各占半壁江山。2016 年，公司地產開發(fā)業(yè)務結算收入175.21億，同比增長25.10%（上年-32.6%），收入占比88.3%（上年90.0%）；物業(yè)租賃板塊收入同比增長35.01%（上年32.8%），收入占比6.3%（上年5.9%），公司租賃業(yè)務收入比重加大；1）投資物業(yè)增值貢獻加大：公司公允價值變動收益達到21.61 億，占利潤總額比例51.27%，主要由于存量投資性房地產的資產增值產生收益 10.3 億元。未來利潤結構中，預計自持物業(yè)與開發(fā)業(yè)務將各占一半。2）核心物業(yè)持續(xù)增持：報告期內，公司將北京金融街區(qū)域部分物業(yè)由自主經營變更為長期出租，同時增持上海的金融街海倫中心，自持物業(yè)面積有所增加。報告期內，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心區(qū)域持有出租物業(yè)規(guī)劃建面約77.6 萬方，同比增26%，其中北京西城區(qū)擁有53.3 萬方。
■可結算資源豐富，北京權益面積136 萬方。報告期內，公司實現(xiàn)銷售簽約面積142 萬方（+67%）；實現(xiàn)銷售簽約金額276 億元（+84%），公司在北京、上海、廣州、重慶、惠州的銷售額同比分別增長 47%、856%、346%、87%、124%。報告期末，公司擁有規(guī)劃建筑面積約878 萬平方米的可結算資源，項目集中于北京、上海、廣州等一線城市以及天津、重慶等區(qū)域中心城市的核心區(qū)域。2016 年內，公司通過公開市場、兼并收購等方式在重慶、廣州獲取2 個項目（規(guī)劃建面約50 多萬方）。
■集團緩慢增持，股權結構穩(wěn)定。1）集團預計緩慢增持：公司2 月6 日晚發(fā)布公告，稱2016 年11 月30 日至2017 年2 月6 日期間，金融街集團累計增持公司股份1.07%，累計持股比例達到33.19%。根據公告，集團未來12 個月仍將緩慢增持不超過2%，避免邀約收購義務。目前上市公司已經貢獻了集團70-80%的利潤，持續(xù)增持顯示集團對公司的信心。2）安邦系持有公司29.98%的股權：而根據公司公告，目前安邦與金融街集團董事會擁有席位比例是2：4。安邦新派駐董事趙澤輝先生是安邦保險物業(yè)投資總監(jiān)，具有20 多年房地產相關工作經驗，曾歷任中遠房地產董事會秘書、遠洋地產副總經理等。我們認為安邦原有金融客戶資源和資金規(guī)模的優(yōu)勢明顯，投資公司是雙方互補最好的方式，未來在資金來源及投資退出方面有大量合作空間。
■管理層新布局，未來管理升級可期。根據公司1 月19 日公告：1）原董事長劉世春調任金融街集團總經理：劉世春先生原是兼職董事長，本次調任后將分管集團包括教育和醫(yī)療等新興產業(yè)的發(fā)展。2）新任董事長高靚（原公司總經理）：高靚女士94 年進入金融街，歷任副總經理，資本運營中心常務副總經理，集團經理，公司經理，對包括房地產開發(fā)，持有經營、資本市場運作有豐富的經驗。3）新任總經理呂洪斌：歷任天津環(huán)球金融中心項目經理，天津公司副總經理，財務總經理，總部副總經理，廣州，惠州公司董事長，有總部和子公司的綜合管理經通州驗。
■投資建議：公司持有性物業(yè)持續(xù)增值，業(yè)績增長穩(wěn)定，保持高分紅率。中長期看隨著北京市行政副中心遷往通州、非首都功能遷雄安，定義首都功能成為后續(xù)政策重點，公司東西城區(qū)儲備豐富（權益未結算136 萬方+53.3 萬方自持物業(yè)），我們看好公司未來資產價值的持續(xù)重估，預計公司2017-2019 年EPS為1.18、1.45 和1.74，維持“買入-A”評級，6 個月目標價17.7 元
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