>> 中信證券-金融街（000402）2017年一季報點評-買地不如增持核心城市物業(yè)-170428
| 上傳日期： |
2017/4/28 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰 |
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此報告為加密報告 |
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公司凈利潤下降存在特殊原因：1）主要開發(fā)項目在區(qū)域和業(yè)態(tài)方面與去年同期存在差別，毛利率有所下降；2）開發(fā)項目結(jié)算存在季度間的不均衡性。
投資性房地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健，租金表現(xiàn)良好。一季度，公司自持物業(yè)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入約4.7 億元，同比+10%；實現(xiàn)息稅前利潤約3.3 億元，同比+22%。
公司自持用于出租的物業(yè)位于北京、上海、天津等中心城市核心區(qū)域，劃建筑面積約77.6 萬平米（寫字樓及配套55.2 萬平米，商業(yè)22.4 萬平米）。
另外，公司還有用于自己經(jīng)營的物業(yè)（最主要是酒店）。公司自持用于經(jīng)營的物業(yè)合計19.5 萬平米。自持物業(yè)是公司核心價值，公司在不斷致力于提升物業(yè)經(jīng)營管理水平。
公司拿地持續(xù)謹(jǐn)慎，銷售回款有所增長，繼續(xù)執(zhí)行“買地不如加大持有”的策略。公司拿地仍然十分謹(jǐn)慎，一季度僅公告新增一塊較小的土地儲備。
一季度公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為48.5 億元，同比+21.3%，銷售回款勢頭良好。整體來看，公司繼續(xù)執(zhí)行“買土地不如加大持有”的策略，即通過增加持有核心區(qū)域物業(yè)來消耗資金，而不是通過購置土地來擴(kuò)充版圖。我們相信，這一策略是正確的，因為核心區(qū)域地價非理性程度明顯超過房價，且很難有效補(bǔ)充一線城市核心區(qū)域土地。
發(fā)行30 億元中期票據(jù)，資金成本有所降低。一季度公司發(fā)行中期票據(jù)30億元，平均成本為4.69%（19 億元為4.65%，11 億元為4.75%）。我們認(rèn)為這一資金成本仍然是很低的。同時公司也取得深圳證券交易所關(guān)于金融街（一期）資產(chǎn)支持專項計劃無異議函。公司凈負(fù)債率由年初的119.5%上升至一季度末的132.7%，我們認(rèn)為杠桿率的提升是公司增加持有物業(yè)的客觀結(jié)果，但公司融資成本較低，資金壓力不大。
風(fēng)險提示。1，公司未來持有物業(yè)增加，開發(fā)型土地儲備相對來說可能不足，這有可能對公司今年的銷售規(guī)模增速產(chǎn)生一定影響；2，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加碼對公司銷售產(chǎn)生不利影響。
盈利預(yù)測及估值。公司出租業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況良好，現(xiàn)金分紅慷慨（每10 股派息4 元），單季度的凈利潤下降存在結(jié)算方面的結(jié)構(gòu)性原因，并不影響我們對全年公司業(yè)績的判斷，我們維持公司2017/2018/2019 年EPS 預(yù)測為1.15/1.27/1.30 元/股。公司在核心城市持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是公司資源價值所在，我們維持公司NAV23.96 元/股。我們維持公司16.77 元/股的目標(biāo)價，維持“買入”的投資評級。
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