>> 中投證券-金融街(000402)借北京首都功能落地，開啟價值發(fā)現(xiàn)之旅-170624
| 上傳日期： |
2017/6/25 |
大小： |
1700KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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投資要點：
. 商務地產龍頭，依托北京金融街的資源和品牌優(yōu)勢，通過房地產開發(fā)和產業(yè)打造獨特的“金融街模式”。北京金融街已成為全球最富吸引力的投資目的地和資本集散地，最具世界影響力的金融中心。加速模式復制，“商務地產不住宅開發(fā)“雙輪驅動,保持商務地產開發(fā)運營控股公司龍頭。
. 開發(fā)和持有雙輪驅動，業(yè)績再上臺階。16 年快開發(fā)銷售實現(xiàn)8 成多增長，歸母凈利潤28.04 億元，同比增24.5%，業(yè)績再上臺階。預收賬款187.93 億+118.07%，鎖定17 年結算業(yè)績。融資渠道拓寬，資金成本、負債率及風險大幅下降。16 年底各類融資總額505 億元，綜合融資成本僅5.5%，絕大部分期限為5 年及以上年限，將很好地抵御資金成本可能上升帶來的風險。經營活動現(xiàn)金流大幅增加，負債率有效降低，償債能力無憂。17 年打通ABS 融資通道，成功融資66.5 億元，未來大量優(yōu)質物業(yè)變現(xiàn)通道打開。一二線開發(fā)資源豐厚，建面超800 萬平，17 年投資200-240億元拓展核心城市及其周邊優(yōu)質資源。16 年自持物業(yè)面積和租金收入高增長25.97%達 97 萬方，其中北京金融街區(qū)域內出租物業(yè)占50%以上（3-5 年內自持物業(yè)將翻番200 萬平）。16 年物業(yè)營收12.5 億元，同比增35%，預計3-5 年后該部分利潤將超過20 億元/年，調控中穩(wěn)定器作用凸顯。
. 催化因素不斷。1、北京城市功能將落地，西城區(qū)內物業(yè)價值隨環(huán)境配套改善價值不斷提升，區(qū)內單位騰退也將帶來存量改造升級機會。2、負責西城區(qū)國有資產整合、融資、投資和管理平臺的金融街資本運營中心控股公司，有望帶來資源整合機會做大做強公司。3、把握機遇參與京津冀建設，負責京津合作示范園區(qū)（武清）26.5平方公里的開發(fā)建設。在雄安新區(qū)不北京市錯位發(fā)展中商務地產開發(fā)經營優(yōu)勢突出。
. 公司價值嚴重被低估。1、RNAV 估值?？山Y算規(guī)劃建面878 萬平（權益761 萬平），貨值超過3000 億元將帶來的盈利及自持物業(yè)盈利折現(xiàn)后，公司價值921 億元，RNAV30.82 元/股。2、持有物業(yè)估值。當前持有物業(yè)及3-5 年將形成的物業(yè)將達到200 萬平，其中北京120 萬平，上海等地80 萬平?？紤]核心城市核心地段物業(yè)的稀缺性，租金價格呈上行趨勢，物業(yè)價值也將逐年增長，估算持有物業(yè)價值將接近1000 億元。3、盈利預測。據(jù)公司在手開發(fā)項目和自持物業(yè)盈利貢獻，以及年新增持有物業(yè)增值，測算2017-2019 年EPS1.15/1.36/1.62 元，對應當前股價PE10X、9X、7X。合理股價：當前公司市值358 億元，只有RNAV 的38%，對應未來持有物業(yè)價值和未來公司盈利高增長，公司股價仍有很大的價值回歸空間，未來6 個月目標價15.6 元，對應RNAV0.5 折，17 年15 倍PE，給予“強烈推薦”評級。
. 風險提示：國家經濟金融環(huán)境惡化至公司商務地產及開發(fā)遇瓶頸、行業(yè)調控過度至銷售經營不達預期等。
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