>> 中信證券-金融街（000402）2017年中報業(yè)績預告點評-資金有優(yōu)勢，資源有價值-170714
| 上傳日期： |
2017/7/14 |
大小： |
821KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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主要原因：1）公司房地產(chǎn)開發(fā)項目結算收入增長，利潤增加；2）公司自持業(yè)務租金收入和盈利水平持續(xù)提升，同時公司自持寫字樓項目出租面積較去年同期增加，導致自持項目利潤增加。
公司拿地聚焦重點城市，理性拓展。公司年初至今公告增加三塊土地儲備，分別位于北京、廊坊和重慶，拿地金額約為 39 億元。公司適當補充土地儲備，維持目前開發(fā)規(guī)模是當下最佳選擇。盡管公司貨值長期來看有不足的風險，但短期銷售仍有望平穩(wěn)。而且公司將更多資本開支用以增持優(yōu)質持有物業(yè)，這確實比深入土地市場更為明智。
金融街區(qū)域寫字樓空置率低，租金持續(xù)堅挺。根據(jù)第一太平戴維斯的研究，一季度，受來自于金融行業(yè)的穩(wěn)定需求帶動，金融街區(qū)域內(nèi)多個項目于季內(nèi)達滿租或維持滿租；金融街空置率于一季度下降 0.1 個百分點達 2.0%。
由于整體空置率較低，部分業(yè)主調(diào)高報價，業(yè)主篩選客戶有更大的空間，來挑選更優(yōu)質企業(yè)入駐。區(qū)域平均租金為人民幣 543.7 元每平米每月，環(huán)比微幅上升 0.2%。區(qū)域空置率較低和租金堅挺的寫字樓市場帶動公司租賃業(yè)務表現(xiàn)優(yōu)異。
公司融資優(yōu)勢突出。上半年公司成立金融街（一期）資產(chǎn)支持專項計劃，募集資金 66.5 億元（其中 63.17 億元預期收益率 5.12%，期限為 12 年）。
發(fā)行中期票據(jù) 30 億元，平均成本為 4.69%（19 億元為 4.65%，11 億元為 4.75%），公司能夠以較低成本獲得長期資金，融資優(yōu)勢突出。我們認為公司的融資優(yōu)勢有助于公司持續(xù)增加優(yōu)質物業(yè)資產(chǎn)，固守核心價值優(yōu)勢。
風險提示。1，無風險利率有上行趨勢，持有物業(yè)的租金回報率看起來更無優(yōu)勢；2，北京市場面臨房價的調(diào)整壓力，這對公司來說不是好消息。
盈利預測及估值。公 司上半年凈 利 潤增長令人滿意，我 們 維 持 公 司2017/2018/2019 年 EPS 預測為 1.15/1.27/1.30 元/股。我們認為公司優(yōu)選拓展方向，聚焦重點城市及周邊區(qū)域，銷售穩(wěn)健。公司持有的核心資產(chǎn)金融街辦公物業(yè)租金堅挺，空置率低。公司資金成本并不高，有望持續(xù)增持優(yōu)質資產(chǎn)。我們維持公司 NAV23.96 元/股。我們維持公司 16.77 元/股的目標價，并維持“買入”的投資評級。
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