>> 東興證券-北京城建（600266）2017年半年報點(diǎn)評：棚改鑄就新看點(diǎn)，未來業(yè)績大增可期-170814
| 上傳日期： |
2017/8/14 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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觀點(diǎn)：
營業(yè)收入大幅增長，加速布局商業(yè)地產(chǎn)。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入39.23億元，同比增長30.61%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入37.25億元，同比增長31.72%，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤2.64億元。截止報告期末，公司總資產(chǎn) 854.13 億元，同比增長12.3%，歸屬于上市公司股東的權(quán)益187.85億元。
公司已經(jīng)形成了房地產(chǎn)開發(fā)、對外股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)調(diào)發(fā)展的良性局面。開發(fā)類型涵蓋住宅、公寓、別墅、商業(yè)、酒店、寫字樓、旅游地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，開發(fā)區(qū)域遍及北京、天津、重慶、成都、南京、青島、三亞等重點(diǎn)區(qū)域；對外股權(quán)投資呈現(xiàn)出流動性強(qiáng)、資產(chǎn)處臵靈活的特點(diǎn)，目前公司對外投資企業(yè)14 家，其中上市公司4家，總投資額 17.13億元；商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力持續(xù)提高，經(jīng)營效益顯著，在社區(qū)商業(yè)、酒店和寫字樓運(yùn)營等方面的管理和運(yùn)營能力逐步增強(qiáng)。
棚改+一二級聯(lián)動，潛在土儲大幅增加。2013年6月，國務(wù)院常務(wù)會議部署加快棚戶區(qū)改造。決定在過去5年大規(guī)模改造棚戶區(qū)基礎(chǔ)上，新增棚改1000萬戶。響應(yīng)中央政策，北京的棚改項目預(yù)計 2020 年將基本完成中心城區(qū)棚改任務(wù)，全市主要棚改任務(wù)將在未來5-8年內(nèi)完成。棚改項目的盈利有兩個途徑：一是棚改直接利潤，按照成本加成模式，在項目總投資基礎(chǔ)上，給予占總投資8-15%的固定利潤額度（成本中已經(jīng)包含了基本的稅費(fèi)）。二是二級項目自持，一次性招標(biāo)的項目，拆建結(jié)合一二級聯(lián)動，開發(fā)主體可以低價獲取平衡資金的商品房用以自持（具體方案在招標(biāo)文件中明確），通過自己經(jīng)營或出租，獲得經(jīng)營收益和租金、以及自持物業(yè)土地增值收益。值得注意的是，對于集體土地棚改項目，雖然不會一次性招標(biāo)。但在土地收儲入市后，公司作為一級土地開發(fā)商，仍然具有巨大拿地優(yōu)勢。
公司母公司為北京城建集團(tuán)，依托母公司，公司持續(xù)強(qiáng)化與政府部門、金融機(jī)構(gòu)、同行良好的關(guān)系，借助政府、市場、行業(yè)等外部資源和公司在技術(shù)、管理、資金上的優(yōu)勢，對各種資源進(jìn)行充分整合利用，實現(xiàn)資源的有效互補(bǔ)，推動公司發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級，以望壇為代表的棚戶區(qū)改造模式逐漸成型并在臨河村、張儀村等項目推廣，以云蒙山為代表的文化旅游地產(chǎn)模式也在積極探索推進(jìn)。
上半年，公司繼續(xù)堅持立足北京、拓展北京周邊和一二線城市及中心城市拿地策略，通過聯(lián)合競買、合作開發(fā)、股權(quán)收購、公開競標(biāo)、棚戶區(qū)改造、政府實施授權(quán)等模式，共獲得 6塊土地，其中二級項目 4個，一級和棚改項目各 1個。隨著通州建設(shè)加速、北京城市功能調(diào)整優(yōu)化落實可期，公司資源股屬性凸顯，土地增值紅利顯著。
依托集團(tuán)平臺，多渠道融資降低資金成本。依托上市公司優(yōu)勢，綜合利用銀團(tuán)融資、地產(chǎn)基金、棚改基金等多種融資方式，確保融資金額最大化，融資成本最小化，資產(chǎn)負(fù)債率水平穩(wěn)定，保證了項目開發(fā)資金需求。2017年3月29日，本公司在北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)行債權(quán)融資計劃，發(fā)行額度20億元人民幣，期限2年，每半年付息一次，年綜合資金成本 4.95%，由北京銀行股份有限公司承銷。
投資收益利潤豐厚，現(xiàn)金分紅穩(wěn)步增長。公司始終堅持以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)為兩翼的“一體兩翼”業(yè)務(wù)格局，經(jīng)過多年發(fā)展，目前股權(quán)投資業(yè)務(wù)已彰顯出獨(dú)特優(yōu)勢。目前公司持有四家上市公司股票，一家公司已啟動 IPO申請。公司未來將繼續(xù)加大在高科技、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的投資力度，特別是在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的投資布局。積極關(guān)注與公司產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)度大的項目，實現(xiàn)投資板塊與公司主業(yè)的良性互動。目前公司持有的可供出售金融資產(chǎn)市值約61億元，按權(quán)益法計價的長期股權(quán)投資約14億元，總計股權(quán)投資資產(chǎn)價值約為75億元。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策調(diào)控風(fēng)險、北京市棚改政策的不確定性、一二級聯(lián)動不及預(yù)期。
公司作為北京國資委全資控股城建集團(tuán)的下屬公司，長期以來扎根北京，集團(tuán)擁有六大產(chǎn)業(yè)，完整覆蓋地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。首先，公司作為其上市平臺與集團(tuán)通過一二級聯(lián)動方式，在土地開發(fā)及儲備方面核心競爭力突出，不僅當(dāng)前業(yè)績實現(xiàn)了高速增長，優(yōu)良的土地儲備也為未來業(yè)績奠定了堅實基礎(chǔ)。其次，公司在股權(quán)投資等方面彰顯了獨(dú)到運(yùn)作能力及投資眼光，且收益可觀。再次，公司商業(yè)地產(chǎn)也漸成規(guī)模?？傮w來看，公司是"國企改革"、"京津冀區(qū)域"和"北京棚改"三大題材股，公司及集團(tuán)將受益于通州新城及雄安新區(qū)的建設(shè)帶來的政策紅利，未來公司表現(xiàn)可期。
基于此我們預(yù)計公司2016年-2018年營業(yè)收入分別為144億元、170億元和194億元，每股收益分別為1.25元、1.51元和1.72元，對應(yīng)PE分別為10.77、8.95和7.85，維持公司"強(qiáng)烈推薦"評級。
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