>> 中泰證券-新城控股（601155）銷售逆勢高增長，證金大幅增持-170820
| 上傳日期： |
2017/8/21 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
戴志鋒 |
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公司17年上半年已完成年初850億目標(biāo)的57.75%，操盤項目資金回籠率達(dá)88.37%，在地產(chǎn)調(diào)控周期下顯著跑贏行業(yè)平均水平。
大力拓展商業(yè)地產(chǎn)，"租賃"時代下資產(chǎn)證券化可期：
公司上半年新開業(yè)吾悅廣場2座，開業(yè)的吾悅廣場日均客流量達(dá)4.34萬人/日，同比增長29%，已開業(yè)面積85.87萬平方米，同比增長102%，實現(xiàn)租金及管理費收入3.44億元（16年全年4.4億），出租率達(dá)97.07%。公司在建及擬建的新城吾悅廣場達(dá)到33座，可出租面積為235.93萬平方米。近期住建部聯(lián)合其余八部門發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提出，要加大融資和退出機制支持。若REITS等資產(chǎn)證券化工具推出，將有利于公司進(jìn)一步實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式。
毛利率穩(wěn)步提升，商業(yè)綜合體擴張初期費用率水平上升：
新城控股2017年上半年房地產(chǎn)開發(fā)毛利率為34.84%，較去年同期提高了11.09個百分點，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率為77.39%，較去年同期下滑了10.44個百分點，商業(yè)綜合體擴張初期費用率水平提高。管理費用和銷售費用占比有所提升，較2016年全年提高了4.7個百分點，主要是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴張初期人員薪酬費用和廣告宣傳、代理費升高導(dǎo)致。
融資渠道多元化、調(diào)控市下維持低利率：
在政策調(diào)控、融資渠道受限的環(huán)境下，公司積極拓展融資渠道，截至報告發(fā)布日完成三期中期票據(jù)的發(fā)行，合計募集資金45億元，綜合票面利率為5.62%；完成一期PPN的發(fā)行，募集資金20億元，票面利率為6.3%。2017年8月8日，公司以12倍的超額認(rèn)購?fù)瓿闪?億美元、5年期高級美元債券的發(fā)行，并將票面利率鎖定在了5%。在行業(yè)面臨融資成本上升周期時，公司率先布局，有效利用各種融資渠道，確保"逆勢成長"。
投資建議：新城控股布局長三角核心城市以及三四線，今年以來實現(xiàn)逆勢銷售高增速，公司大力拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，租管費高增長。公司在今年上半年的火熱行情中銷售業(yè)績超預(yù)期，未來兩年結(jié)算收入增長預(yù)計較快。不僅如此，公司推出股權(quán)激勵計劃，其中解鎖條件要求2016-2018年業(yè)績復(fù)合增長率高達(dá)40%，彰顯公司對于未來業(yè)績高增速的充分信心。公司股東結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，證金公司、社?；?、公募基金大幅增持。我們認(rèn)為在市場風(fēng)險偏好不穩(wěn)定，行業(yè)向下的背景下，新城控股這樣業(yè)績和現(xiàn)金回流有保障，同時大力進(jìn)軍創(chuàng)新業(yè)務(wù)的公司是值得關(guān)注的投資標(biāo)的。我們預(yù)測新城控股2017/2018/2019年的EPS為1.90元，2.71元,3.53元，相對應(yīng)的P/E為8.8倍，6.2倍，4.8倍，維持"買入"評級。
風(fēng)險提示：流動性加速收縮、銷售不達(dá)預(yù)期等。
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