>> 招商證券-華僑城A（000069）規(guī)模擴張與加速周轉(zhuǎn)邏輯正在兌現(xiàn)-170827
| 上傳日期： |
2017/8/28 |
大小： |
910KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
趙可，劉義 |
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此報告為加密報告 |
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事件：公司發(fā)布中報，2017 年上半年收入137.89 億元，同比增長20.3%；歸屬上市公司凈利潤17.34 億元，同比增長9.74%。
點評：
1）收入增長如期提速，但土地增值稅及財務(wù)費用增加拉低凈利增速，且處置資產(chǎn)收益尚未結(jié)轉(zhuǎn)。公司上半年房地產(chǎn)及旅游綜合收入均如期提速，只是土地增值稅（+8 億 +61%）及財務(wù)費用（+3.7 億 +122%）增加導(dǎo)致短期盈利低于收入增速，且轉(zhuǎn)讓文旅科技等股權(quán)等收益尚未結(jié)轉(zhuǎn)；但需辯證看待拖累盈利表現(xiàn)的主要原因，一是土地增值稅大幅增加可能涉及季節(jié)性影響，全年增幅不會這么大，二是財務(wù)費用增加是規(guī)模擴張的結(jié)果，新增貸款主要用于購買土地，規(guī)模擴張為未來盈利釋放打下鋪墊。維持未來幾年凈利復(fù)合增速20%左右的預(yù)測。
2）相較于短期盈利表現(xiàn)而言，更應(yīng)該重視的是，規(guī)模擴張與加速周轉(zhuǎn)正在兌現(xiàn)。公司上半年新增權(quán)益土儲179 萬平米，權(quán)益地價199 億，土地投資金額同比大增，彰顯公司快速做大規(guī)模決心；深圳龍華民治項目和寶安中心區(qū)濱海文化公園項目合計總投資過百億，項目資源優(yōu)質(zhì)，為公司未來業(yè)績提供保障；南京、杭州、成都等核心二線城市也有多個項目在推進之中；報告期末庫存、總資產(chǎn)、總負債同比分別增長53%、44%、60%，進一步佐證規(guī)模擴張邏輯。做大規(guī)模的同時，公司上半年也加速推盤，銷售表現(xiàn)優(yōu)異，下半年深圳香山里花園四期、龍華紅山項目、南京置地、南京華僑城等多個重點項目也將入市，預(yù)計全年可實現(xiàn)300-400億銷售；此外，寧波、北京項目與同行合作進一步加快存量資源變現(xiàn)節(jié)奏。
3）文旅項目深化全國布局，估值體系有望重構(gòu)。公司重慶歡樂谷及瑪雅水公園、成都歡樂谷三期、武漢水公園二期、南戴河娛樂中心等項目于2017 年暑期投入運營，進一步完善華僑城旅游全國布局。作為A 股資源屬性最高的地產(chǎn)股，市場一直將公司定位為慢周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)開發(fā)公司，所以市盈率維持在較低水平，但伴隨文旅屬性逐步強化，公司估值體系有望得到重構(gòu)。
4）增量資源獲取也獨具優(yōu)勢。除了依托固有的旅游地產(chǎn)模式繼續(xù)在全國核心城市拿地之外，公司還深度融入華僑城集團的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”戰(zhàn)略，在資源獲取、產(chǎn)業(yè)互動、產(chǎn)融結(jié)合等方面將獲得集團強力支持，共同發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，從而進一步拓展發(fā)展空間；集團去年以來在全國重點區(qū)域快速拓展戰(zhàn)略性框架協(xié)議，上市公司作為集團城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的價值實現(xiàn)者，未來有望獲取相應(yīng)市場化開發(fā)資源。
投資建議：公司上半年收入增長如期提速，但土地增值稅及財務(wù)費用增加拉低凈利增速，且處置資產(chǎn)收益尚未結(jié)轉(zhuǎn)，維持未來幾年凈利復(fù)合增速20%左右的預(yù)測。相較于短期盈利表現(xiàn)而言，更應(yīng)該重視的是，公司規(guī)模擴張與加速周轉(zhuǎn)邏輯正在兌現(xiàn)，總資產(chǎn)及負債規(guī)模均快速增長，并且大央企背景下也無需對加杠桿過分擔(dān)憂。公司當(dāng)前市值729 億，較NAV 折價近40%，對應(yīng)2018PE 也僅7.4X，無論絕對估值還是相對估值角度均具備顯著安全邊際，再次重申看好華僑城的核心邏輯，存量資源加速變現(xiàn)及估值體系重構(gòu)雙擊，同時也是央企改革及國家戰(zhàn)略的核心受益標的，維持“強烈推薦-A”的投資評級，目標價12 元/股（對應(yīng)2018PE=10X）。
風(fēng)險提示：財務(wù)費用增加超預(yù)期、周轉(zhuǎn)速度低于預(yù)期。
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