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三塊宗地面積合計(jì)52.4 萬(wàn)平方米，土地工轉(zhuǎn)商的增值收益將按照前海管理局60%、南方中集40%的比例進(jìn)行分享。該公告表明，前海地塊的工轉(zhuǎn)商進(jìn)程已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。對(duì)此我們點(diǎn)評(píng)如下：
    評(píng)論：
    前海地塊框架協(xié)議終簽訂，公司將分享40%的土地增值收益。在經(jīng)過(guò)了數(shù)年的準(zhǔn)備和談判后，公司前海地塊的工轉(zhuǎn)商進(jìn)程進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。該地塊原為南方中集的廠房用地，現(xiàn)根據(jù)前海地區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，需要轉(zhuǎn)用于商業(yè)開發(fā)。根據(jù)此次協(xié)議，以2015 年1 月1日為分水嶺，分別評(píng)估原規(guī)劃條件下和新規(guī)劃條件下的土地價(jià)值。后者與前者的差值即為土地增值收益。土地增值收益在扣除政策性剛性支出后，前海管理局將獲得60%的收益，公司將獲得40%的收益。土地增值收益的確切值仍需等待后續(xù)協(xié)議才能確定。據(jù)我們初步測(cè)算，該地塊面積約52.4 萬(wàn)平米，總建面積約150 萬(wàn)平米，新規(guī)劃條件下，如果按照2 萬(wàn)/平米的價(jià)格計(jì)算，前海地塊總價(jià)值將達(dá)到300 億元。而公司原來(lái)的拿地成本僅約3 億元，我們預(yù)計(jì)將存在巨大的土地增值收益。
    公司土地工轉(zhuǎn)商進(jìn)程有序推進(jìn)，今年有望迎來(lái)密集兌現(xiàn)期。公司目前在全國(guó)擁有近30平方公里土地儲(chǔ)備。其中，深圳前海（52.4 萬(wàn)平米）、深圳太子灣（6.4 萬(wàn)平米）、深圳坪山（82.0 萬(wàn)平米）、上海寶山（17.8 萬(wàn)平米）等核心地塊正在推進(jìn)土地工轉(zhuǎn)商。寶山地塊和太子灣地塊的搬遷補(bǔ)償協(xié)議已經(jīng)于2016 年12 月和2017 年8 月簽訂，此次又完成了前海地塊的框架協(xié)議。根據(jù)公司前期規(guī)劃，這幾個(gè)地塊將打造高端商業(yè)開發(fā)區(qū)。（1）深圳前海項(xiàng)目：計(jì)劃建成以海洋產(chǎn)業(yè)服務(wù)、金融、科技產(chǎn)業(yè)等為核心的商業(yè)中心區(qū)；（2）深圳太子灣項(xiàng)目：計(jì)劃打造全海景超甲級(jí)6A 寫字樓及頂級(jí)海景生態(tài)豪宅；（3）深圳坪山項(xiàng)目：用作生命健康產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，包括辦公、住宅、產(chǎn)業(yè)等；（4）上海寶山項(xiàng)目：項(xiàng)目包括住宅、辦公樓、酒店等。
    同時(shí)，建議關(guān)注集裝箱主業(yè)的高彈性復(fù)蘇。17H1 集裝箱行業(yè)規(guī)模約100 萬(wàn)TEU。隨著行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)，我們預(yù)計(jì)17H2 行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到160-200 萬(wàn)TEU，較上半年增長(zhǎng)60%-100%。2018 年市場(chǎng)規(guī)模有望恢復(fù)到350-400 萬(wàn)TEU 的歷史高位。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，中集1-5 月集裝箱平均銷量為8.3 萬(wàn)箱，6 月生產(chǎn)線環(huán)保改造完成，有效產(chǎn)能得到釋放，6月/7 月/8 月的集裝箱銷量為11.9 萬(wàn)/12.4 萬(wàn)/14.3 萬(wàn)箱，顯示了非常好的成長(zhǎng)性。結(jié)合目前下游需求和公司排產(chǎn)情況，我們預(yù)計(jì)集裝箱業(yè)務(wù)的高彈性復(fù)蘇在四季度仍將持續(xù)。
    風(fēng)險(xiǎn)因素：土地工轉(zhuǎn)商進(jìn)展不及預(yù)期；集裝箱業(yè)務(wù)反轉(zhuǎn)不及預(yù)期。
    投資建議：維持中集集團(tuán)2017/18/19 年凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為27.0 億/36.2 億/44.5 億元，對(duì)應(yīng)EPS 為0.91/1.21/1.49 元，對(duì)應(yīng)目前PE 為20.2/15.2/12.4 倍。集裝箱業(yè)務(wù)的高彈性復(fù)蘇料將為全年業(yè)績(jī)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，此外，前海、太子灣、寶山等地塊的工轉(zhuǎn)商有望為公司帶來(lái)超過(guò)200 億的土地價(jià)值重估，預(yù)計(jì)將有效提振公司財(cái)務(wù)報(bào)表。建議給予公司2018 年20 倍PE估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)24.3 元。維持“買入”評(píng)級(jí)。