>> 海通證券-歐亞集團(600697)持續(xù)推進中三星戰(zhàn)略，估計賣場增長穩(wěn)定-180119
| 上傳日期： |
2018/1/20 |
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來源： |
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作者： |
汪立亭，李宏科 |
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公司為吉林省商業(yè)龍頭，經(jīng)營區(qū)域為長春和吉林省其他二、三線城市及低成本（股權收購）進入沈陽、濟南、鄭州、包頭、西寧等城市，受宏觀經(jīng)濟波動及電商影響小。公司2017 年前三季度收入增長4.16%至99.74 億元，凈利潤增長0.45%至2.09 億元，其中購物中心、大型綜合賣場、超市、房地產(chǎn)收入占比各55%、28%、14%、3%；我們預計，公司四季度經(jīng)營平穩(wěn)，2017 年收入利潤均小個位數(shù)增長。
公司近年延續(xù)低成本穩(wěn)步擴張，2016 年以來由小三星戰(zhàn)略向中三星戰(zhàn)略推進。公司2016 年新開8 家購物中心（百貨）門店（含收購）、新開14 家超市，開店速度創(chuàng)歷史新高；2017 年前三季度新開2 家購物中心、4 家超市，繼2016 年收購鄭州百貨大樓（55%）后，2017 年收購包頭百貨集團（控股52.15%）、西寧大百（控股49%），均體現(xiàn)公司以低成本收購當?shù)佚堫^企業(yè)迅速切入新市場的戰(zhàn)略布局。
截至3Q2017 末，公司擁有95 家門店，包括32 家購物中心（百貨），3 家大型綜合賣場（商業(yè)綜合體）和60 家超市，總建面320 萬平米，其中自有物業(yè)284 萬平米占比89%（購物中心與大型綜合賣場中，僅歐亞新生活購物廣場為全租賃物業(yè)），網(wǎng)點價值高，測算RNAV 約116 億。
此外，公司2017 年10 月參與包百集團增資擴股完成對其控股，持股比例達52.15%，包百在包頭市區(qū)擁有6 家百貨、9 家超市、31 家連鎖大藥房，總建面23 萬平米。綜上我們估計，公司目前擁有各類門店數(shù)超140 家，其中購物中心（百貨）38 家、大型綜合賣場3 家、超市近70 家、連鎖大藥房超30 家。
從儲備項目來看，公司未來外延仍將結合自建與收購推進，預計2018 年及之后將新開（收購）長春凈月購物中心、歐亞北湖購物中心一期、歐亞匯集（公司總部旁）、西寧大百（3 家百貨門店總建面9.17 萬平米，預計2018 年并表）、海南儋州購物中心（49%，商業(yè)+住宅）、濟南歐亞大觀商都（67.88%，商業(yè)+住宅寫字樓）等。
我們認為，公司持續(xù)展店雖然短期帶來一定資本開支與負債壓力，但在行業(yè)低迷期可獲取更低成本物業(yè)，且有望在中長期保障公司的規(guī)模成長；同時從展店節(jié)奏來看，2014 和2016 年較快，而2015 和2017 年則有所放緩，且公司有序地結合收購、租賃形式在一定程度上平衡了自建門店的培育壓力（估計大店培育期三年左右）。
2. 歐亞賣場：積極優(yōu)化品牌專業(yè)態(tài)結構，預計2017 年收入超30 億，凈利超3 億
歐亞賣場2001 年開業(yè)，從零到有的建設成長春第三大商圈——歐亞賣場商圈，1-3期合計60 萬平米，包括餐飲、影院、家居、建材、超市、百貨、醫(yī)藥、兒童樂園、健身及批發(fā)市場等，B2-4F 共六層；營業(yè)時間為早上9:10-晚上8:00，一站式購物體驗符合北方冬季的室內(nèi)購物習慣，也為門店持續(xù)成長夯實基礎。賣場股權結構為公司持股39.66%、長春亞商實業(yè)持股20.68%，其他自然人（主要是員工）持股39.66%。
據(jù)媒體報道，賣場2016 年銷售總額（流水）133 億元（2017 年達150 億），躋身中國民營企業(yè)500 強，位列449 位，成為全國唯一單體店入榜商企；2017 年12 月8 日-10日，賣場17 周年店慶前3 日銷售4 億，同比增長39%。
從實地考察情況看，即使工作日賣場客流仍較多，估計日均20 萬人，大促時可達80 萬人次（占比長春市人口超10%），車位數(shù)約15000 個，周末基本能停滿。
賣場2016-2017 年對硬件與品牌均進行了較大力度升級調(diào)整，我們估計一樓調(diào)整面積達50%-60%（分區(qū)域不停業(yè)裝修，不影響日常經(jīng)營），引入包括BMW Lifestyle、UGG、D2C、寶姿等時尚服飾與設計師集合店，以及Estee Lauder、Dior（已預留位置）等高檔化妝品專柜（未來擬引入Chanel、Lancome），另新設萊紳通靈門店、玩具反斗城、2 家名創(chuàng)優(yōu)品，其中部分之前僅入駐卓展購物中心的高端品牌也紛紛來賣場開設新店。
我們認為，經(jīng)營調(diào)整一方面有利于優(yōu)化門店布局和品牌結構，滿足居民日益升級的消費需求，另一方面也有利于公司優(yōu)化經(jīng)營模式，即調(diào)整租賃、聯(lián)營、自營占比（估計各50%、30%、20%），提高租金收入，從而提升門店毛利率（25%左右）和凈利率（超9%）。
賣場作為公司目前收入最多的主力門店，收入利潤一直保持穩(wěn)步成長。從子公司數(shù)據(jù)來看（含歐亞新發(fā)），歐亞賣場子公司2016 年實現(xiàn)收入增長8%至32.54&
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