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三項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)8.0%，同比+1.0pct，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用率3.8%，同比+0.6pct，主要源于公司抵押借款和信用借款分別同比+44.5%、+80.0%，致利息支出有所增加。營(yíng)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司房地產(chǎn)銷售1.0億元，同比-15.5%；房地產(chǎn)租賃7.0億元，同比+13.5%，已完成全年租賃收入目標(biāo)15.2億元的46.2%；酒店公寓營(yíng)收0.8億元，同比+7.7%；報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為57.2%和48.2%，分別同比+6.3pct和+11.3pct，仍遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
    租金收入穩(wěn)增，下半年壹零結(jié)轉(zhuǎn)及三期推盤望推動(dòng)業(yè)績(jī)、銷售加速釋放
    公司在上海浦東中環(huán)附近擁有245萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)（物業(yè)209萬(wàn)方+土地36萬(wàn)方），主要包括經(jīng)營(yíng)工業(yè)廠房和研發(fā)辦公租賃，截止18H1公司可出租物業(yè)面積149.7萬(wàn)方，同比+10.3%，酒店式公寓1,056套，較去年同期多增236套，物業(yè)總體出租率達(dá)到80.7%，租金收入持續(xù)增長(zhǎng)且現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，18H1實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入10.7億元，同比-13.5%?？紤]到上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇以及16年以來(lái)一線城市地價(jià)大幅上漲，公司持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值繼續(xù)提升可期。房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，臨港碧云壹零第一、二期分別于16年12月、17年9月預(yù)售，目前已基本售罄，累計(jì)收款約14.3億元，并且計(jì)劃在2018年竣工交付，預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入集中結(jié)算期。目前公司積極爭(zhēng)取碧云壹零三期預(yù)售證，力爭(zhēng)10月開盤，確保全年5億銷售目標(biāo)順利完成。
    二次開發(fā)加速盤活存量資源，輕資產(chǎn)運(yùn)作+品牌輸出成效初顯
    15年后公司“二次開發(fā)”正式起航，意在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、盤活土地。目前OFFICE PARKⅡ項(xiàng)目基本完成外立面裝飾、由度工坊Ⅱ期完成外立面裝飾施工，Ⅲ期樁基施工按計(jì)劃推進(jìn)，北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園核心區(qū) I 期（183 畝）已完成地下室結(jié)構(gòu)90%，地上結(jié)構(gòu)15%。此外，公司加大對(duì)服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)板塊的培育力度，加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)作和品牌輸出，碧云閣、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了極為鮮明的品牌定位與形象系統(tǒng)；并在品牌管理上實(shí)現(xiàn)了突破，承接了2個(gè)項(xiàng)目的委托經(jīng)營(yíng)管理，為公輸出品牌邁出了第一步。
    投資建議：營(yíng)收、業(yè)績(jī)穩(wěn)增，壹零結(jié)轉(zhuǎn)加速業(yè)績(jī)釋放，維持“推薦”評(píng)級(jí)
    浦東金橋作為金橋開發(fā)區(qū)建設(shè)的主要承擔(dān)者，在上海浦東中環(huán)附近擁有245萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，包括經(jīng)營(yíng)工業(yè)廠房和研發(fā)辦公的租賃，租金收入穩(wěn)定增長(zhǎng)且現(xiàn)金流穩(wěn)定。此外，公司在上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值提升可期；并且陸續(xù)通過(guò)收購(gòu)區(qū)內(nèi)物業(yè)加速推進(jìn)二次開發(fā)，盤活存量資源。我們維持18-20年每股收益預(yù)測(cè)0.83/0.97/1.09元，但鑒于目前行業(yè)整體估值水平下行，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至13.80元，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊