>> 中泰證券-房地產(chǎn)系列研究之一：地產(chǎn)銷售潛在空間還剩多少？-221007
| 上傳日期： |
2022/10/10 |
大小： |
1171KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳興 |
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部分觀點認為，我國人口增速的放緩疊加老齡化程度的提升，使得疫情前地產(chǎn)銷售的水平已經(jīng)難以為繼。那么，我國地產(chǎn)銷售究竟還剩多大空間？是否還能回到疫情前的水平？本報告對此進行展開分析。
現(xiàn)狀：短缺明顯緩解，舒適尚存距離。從住房總量上來看，過去我國住房短缺的現(xiàn)狀已有緩解，但也并不算充裕。城市人均住房間數(shù)在七普時，才剛剛接近于1，而城鎮(zhèn)人均突破1間房。央行調(diào)統(tǒng)司的數(shù)據(jù)對我國居民住房短缺緩解的事實也有印證，其統(tǒng)計表明我國戶均擁有住房1.5套。而伴隨著住房擁有率逐漸飽和，我國居民住房條件也在持續(xù)改善。從五普到七普，我國居民城鎮(zhèn)戶平均住房建筑面積由不足70平方米/戶升至超過100平方米/戶，增長了接近50%。不過，七普時期城鎮(zhèn)人均住房使用面積大體上能夠接近，但還未達到舒適標(biāo)準(zhǔn)的下限，而城市人均住房使用面積距舒適標(biāo)準(zhǔn)還有一定距離。
比較：住房面積偏低，空間錯配突出。從國際比較來看，在相同的人口密度之下，我國人均住房面積明顯偏低。人均住房面積和人口密度呈負相關(guān)，而我國人口密度明顯低于日本和韓國，從這一角度來說，我國人均住房面積相對于人口密度而言明顯偏低。從人均住房間數(shù)來看，我國約為1.2間/人，也明顯低于OECD國家的平均水平，這意味著我國居民的居住條件還有不小的改善空間。此外，住房存量的結(jié)構(gòu)錯配問題在我國可能也較為突出，表現(xiàn)為住房空置率水平不低。對于住房空置現(xiàn)象，過去大家的視角集中于住房保有情況的不平衡，但其實，這在很大程度上也和住房的區(qū)域錯配有關(guān)，即購房需求無法在居住地被充分滿足。
趨勢：潛在需求中樞15億平米。雖然我國住房存量規(guī)模已然較大，但是發(fā)展不平衡不充分的問題也很突出，因此，居住條件改善的空間依然存在。首先，我國城市化進程仍在進行和深化。相較于發(fā)達經(jīng)濟體的相似發(fā)展階段，我國城市化水平依然有待提升。而我國戶籍人口城市化率和常住人口之間也存在顯著割裂，兩者逐步彌合同樣會釋放需求空間。其次，人口向大城市集中的趨勢將會進一步延續(xù)。不論是以第一大城市人口占比看，還是以人口超過100萬的城市群人口占比來看，我國都要遠低于發(fā)達經(jīng)濟體水平，而人口集中會凸顯住房供需矛盾。第三，我國每年住房更新的需求同樣不小。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國只有不到30%的家庭居住在修建時間十年以內(nèi)的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的還是上個世紀(jì)修建的住宅。分地區(qū)來看，東部住房比中西部更老。最后，隨著我國結(jié)婚人數(shù)下降，生育率降低，我國家庭規(guī)模也在不斷縮小，七普相比于六普時期，一人戶占比提升近10個百分點，一人戶和二人戶家庭逐漸成為主流。我們對中期（到2025年）住房需求空間的測算結(jié)果表明，按照相對保守的估計，每年對應(yīng)的住宅面積需求約在13億平方米，樂觀估計下則有17億平方米左右。根據(jù)中性假設(shè)來看，每年約15億平方米的住宅面積需求，意味著地產(chǎn)銷售的潛在中樞在2025年前依然能夠維持，不至于出現(xiàn)快速滑落。
風(fēng)險提示：政策變動，經(jīng)濟恢復(fù)不及預(yù)期，測算偏差。
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