>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：信貸寬松持續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)房企更加受益-221016
| 上傳日期： |
2022/10/17 |
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| 2228KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股港股地產(chǎn)板塊、物業(yè)板塊均下跌。本周申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.7%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-5.4%，在各板塊中位列第15。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為-6.7%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-7.3%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+1%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+0.7%和-7.7%。
本周廣州、南昌、徐州等地第三批土拍，土地市場延續(xù)低迷趨勢。本周全國300城宅地成交建面1499萬㎡，單周環(huán)比390%（上周國慶假期），單周同比-25%，平均溢價率1%。2022年初至今，全國300城累計宅地成交建面38157萬㎡，累計同比-43%；年初至今，華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
國慶后一周新房銷售不及9月平均水平。本周（10.8-10.14）35個城市商品房成交合計415萬平米，較9月周度平均-14.9%，周同比-27%。其中，一線城市較9月周度平均-21.3%，周同比+0%；二線城市較9月周度平均9.4%，周同比-27%；三四線城市較9月周度平均-40.2%，周同比-62%。
本周二手房成交同比持續(xù)轉(zhuǎn)正，恢復速度更為明顯。本周15個城市二手房成交合計186萬平米，較9月周度平均+29.2%，周同比+67%。其中，一線城市較9月周度平均+15.6%，周同比+37%；二線城市較9月周度平均+33.8%，周同比+74%；三四線城市較9月周度平均+39.9%，周同比+181%。
全國11城自主下調(diào)首套房貸最低利率，58城下調(diào)首套公積金貸款利率。9月29日央行等發(fā)布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》的通知，對于連續(xù)下跌的城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。9月30日央行將5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別向下調(diào)整為2.6%和3.1%。根據(jù)各政府網(wǎng)站及相關媒體報道，目前多地政府快速響應，積極跟進出臺相關政策，截至10月16日，據(jù)不完全統(tǒng)計已有11城自主下調(diào)首套房貸最低利率，已有58城響應下調(diào)首套公積金貸款利率，持續(xù)落地的寬松信貸政策將在一定程度上提振購房者信心，促進四季度市場的結(jié)構(gòu)性逐步復蘇。
財政部發(fā)文嚴禁通過國企拿地虛增土地出讓收入。10月14日，財政部發(fā)文稱嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。自2021年下半年以來，土地市場熱度下降，政府平臺兜底拿地增加，2022年一二批次集中土拍中地方國企拿地比例分別為34%和41%。未來在政策約束下該比例將降低，地方政府或加大讓利房企的措施，以提高房企拿地意愿，我們認為現(xiàn)金流安全穩(wěn)健、有拿地能力的房企或更加受益。
投資建議
首推穩(wěn)健經(jīng)營且能保持一定拿地強度的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團、濱江集團。此外，政策放松或加大市場活躍度，建議關注強房產(chǎn)交易平臺貝殼。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約
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