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投資要點(diǎn)
　　本周行情：本周（2022.10.17-10.21）恒生物管指數(shù)降幅為4.2%，其中旭輝永升服務(wù)周漲幅為+2.1%，建業(yè)新生活周漲幅為+1.6%。
　　并購(gòu)市場(chǎng)降溫，國(guó)央企成并購(gòu)主力且資金充裕：據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至2022年9月，上市物管公司并購(gòu)交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期的38%，整體并購(gòu)市場(chǎng)降溫；其中，上市國(guó)央企并購(gòu)交易總金額58.5億元，占比約59%，國(guó)央企成并購(gòu)主力。從企業(yè)并購(gòu)資金使用剩余情況來(lái)看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至2022H1，43家樣本企業(yè)中55.8%的企業(yè)剩余并購(gòu)資金超過(guò)1億元，其中國(guó)央企6家，包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)、保利物業(yè)、金融街物業(yè)、特發(fā)服務(wù)和京城佳業(yè)。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是合景悠活（+3.82pct）、旭輝永升服務(wù)（+0.81pct）和碧桂園服務(wù)（+0.48pct）。
　　估值分化，地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：我們認(rèn)為從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)聯(lián)度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。目前物管行業(yè)估值分化，央企物管公司因關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)確定性高，享有更高的估值溢價(jià)，平均PE保持雙位數(shù)；民企物管公司平均PE僅保持個(gè)位數(shù)水平?；谘肫笪锕芄居|(zhì)量高、抗周期能力強(qiáng)、預(yù)計(jì)未來(lái)三年歸母凈利潤(rùn)仍能保持20~30%的復(fù)合增長(zhǎng)，我們認(rèn)為央企物管公司將繼續(xù)享有估值溢價(jià)。此外，經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性高、內(nèi)生增長(zhǎng)能力強(qiáng)、盈利質(zhì)量持續(xù)改善的優(yōu)質(zhì)民企物管公司在關(guān)聯(lián)方銷售恢復(fù)、流動(dòng)性確定足夠安全后，將會(huì)有更高的估值彈性。行業(yè)首選中海物業(yè)、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張和收購(gòu)不及預(yù)期；物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)受阻；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。